虹橋商務(wù)區尋找辦公室出租的最佳方式是什么？

1.在虹橋商務(wù)區首先評估您的辦公需求

在虹橋商務(wù)區為您的企業(yè)選擇辦公室時(shí)，第一步是確定您的企業(yè)和員工的需求。?確定您需要多少空間，估算總體預算，并確定所需的辦公空間類(lèi)別。?此外，在搜索和巡視潛在的辦公空間之前，確定您的停車(chē)要求，辦公室布局和潛在的公司增長(cháng)。

您可以通過(guò)以下方式評估您的辦公室需求：

確定你需要多少空間

您的空間需求取決于您擁有的員工數量，員工需要什么樣的工作空間，是否需要會(huì )議室以及其他因素。?通常，假設每個(gè)員工需要75到150平方英尺，管理級員工需要150到400平方英尺，這占每位員工的專(zhuān)用工作和辦公空間。

除了您需要的工作空間量外，還要評估您是否需要會(huì )議室，等候區或其他面向客戶(hù)的空間。最后，增加辦公室服務(wù)的空間，如復印室，休息室，廚房或文件和郵件室。

一般來(lái)說(shuō)，估計每位員工的平方英尺（上圖），乘以現有員工的總數，并將公共區域的比例增加30％等。然后，考慮到未來(lái)的增長(cháng)，增加10％到20％或另一個(gè)數字與您的商業(yè)模式更加一致。

評估員工和客戶(hù)需求

除了了解員工執行工作所需的空間之外，還要考慮您的員工和客戶(hù)在辦公空間中需要的其他內容。?根據您所擁有的業(yè)務(wù)類(lèi)型，您可以享受特定的室內布局，員工和有特殊需求的客戶(hù)的訪(fǎng)問(wèn)權限以及停車(chē)位。

評估員工和客戶(hù)需求時(shí)需要考慮的事項包括：

·?????????室內布局?-辦公樓的理想布局取決于員工所需的工作空間類(lèi)型，會(huì )議空間和客戶(hù)服務(wù)區域，以及是否需要廚房，收發(fā)室等。

·?????????停車(chē)可用性?-您的停車(chē)需求將根據您的企業(yè)員工數量以及定期訪(fǎng)問(wèn)您辦公室的客戶(hù)數量而有所不同。

例如，一家科技公司可能需要一個(gè)開(kāi)放的，更具協(xié)作性的工作環(huán)境，而醫生辦公室則更喜歡與個(gè)人私人房間分開(kāi)的工作空間。

確定您的位置需求

您的新辦公空間也應位于方便員工，客戶(hù)和供應商的地方。?考慮主要道路和公共交通對每個(gè)潛在辦公室的便利性。?在簽訂租約之前，請確保新辦公室與您的目標客戶(hù)以及您在日常運營(yíng)中合作或依賴(lài)的任何業(yè)務(wù)關(guān)系密切。

·?????????靠近目標客戶(hù)?-如果您的客戶(hù)經(jīng)常訪(fǎng)問(wèn)您的辦公室，您的辦公室應該靠近您的核心客戶(hù)。

·?????????可訪(fǎng)問(wèn)性?-您的辦公室靠近主要高速公路和公共交通將決定其對員工和客戶(hù)的可訪(fǎng)問(wèn)性。

例如，律師事務(wù)所可能希望辦公室空間在法院的步行距離內，而餐館可以從靠近食品供應商和首選顧客中受益。

選擇一類(lèi)辦公樓

辦公室的班級通常描述其結構和設施的質(zhì)量，并根據其他建筑類(lèi)別確定。?辦公樓有三大類(lèi)--A級，B級和C級?-?每個(gè)都有不同的年齡，設施和租戶(hù)質(zhì)量。?根據您的特定業(yè)務(wù)運營(yíng)以及員工和客戶(hù)需求評估您的需求后，確定哪種類(lèi)型的空間適合您的業(yè)務(wù)。

三類(lèi)辦公樓是：

·?????????A級?-?A級寫(xiě)字樓是市場(chǎng)上最高質(zhì)量的空間。?這些空間通常是最新的建筑物，管理良好，并且備受矚目的租戶(hù)。?它們通常最適合需要辦公室來(lái)打動(dòng)客戶(hù)的法律，營(yíng)銷(xiāo)，設計和金融公司。

·?????????B級?-一些B級建筑是較舊的A級建筑，但仍有可能恢復到A級質(zhì)量空間。?其他B級結構，即所謂的B級建筑物，是故意建造的，以比類(lèi)空間更便宜的價(jià)格提供功能性辦公空間。?如果你想要一個(gè)漂亮的空間但不需要最好的空間，請選擇這種類(lèi)型的建筑。

·?????????C級?- C級辦公樓通常是最不可取的，因為它們較舊，位于不太受歡迎的社區，需要大量翻新或維護。?這些建筑通常是10至15年歷史的A級建筑或5年歷史的B級建筑，如果您只需要一個(gè)便宜的空間來(lái)經(jīng)營(yíng)您的企業(yè)，這些建筑是完美的。

地址時(shí)間限制

選擇辦公室時(shí)，請考慮進(jìn)入新空間的速度。?無(wú)論您是創(chuàng )業(yè)公司還是已建立的公司，即使在搬遷過(guò)程中，保持業(yè)務(wù)服務(wù)的連續性也很重要。?如果您需要在特定時(shí)間段內搬入辦公室，請確定可在您的時(shí)間限制內租用的空間。

您的首選租約期也會(huì )影響您的選擇。?商業(yè)租賃通常為3至10年，但有些建筑物可能只有最短的租賃期。?短租約更靈活，因為它縮短了你有義務(wù)留在同一空間的時(shí)間。?相比之下，您可以通過(guò)長(cháng)期租賃以更低的價(jià)格鎖定更長(cháng)的價(jià)格，但是在一個(gè)空間內投入數年會(huì )限制增長(cháng)或造成經(jīng)濟困難。

2.虹橋商務(wù)區-估算你的預算

根據當地平均租金，您對空間和服務(wù)的需求以及財務(wù)限制來(lái)估算您辦公室的預算。?通過(guò)將每平方英尺的當地平均價(jià)格乘以您的業(yè)務(wù)所需空間（在第一步中找到）來(lái)確定您的理想預算。?然后，添加維護和公用事業(yè)成本并查看您的財務(wù)記錄以估算實(shí)際預算。

估算租金預算的步驟包括：

確定每平方英尺的平均價(jià)格

通過(guò)確定您所在地區每平方英尺的平均成本來(lái)計算您所需辦公室的每月費用，同時(shí)考慮您想要的建筑等級及其位置，并根據您的評估結果將其乘以理想的空間量企業(yè)的需求。

虹橋商務(wù)區添加公共區域維護費用

公共區域維護費用是您維護辦公樓公共區域（如大廳，電梯和走廊）所需的費用。?CAM費用通常根據平方英尺計算，占總租賃金額的15％至35％，具體取決于建筑物的年齡和保險費率等因素。?研究您市場(chǎng)中的典型CAM費用，并將該數字納入您的總預算。

包括實(shí)用程序

平均而言，辦公樓的電費為每平方英尺每月1.34美元。?與一些住宅租賃不同，包括每月費用的公用設施，商業(yè)辦公樓租賃通常不包括公用事業(yè)的費用。?在確定需要多少空間后，使用平均公用事業(yè)成本來(lái)計算符合您需求的估算公用事業(yè)預算。

3.虹橋商務(wù)區-確定滿(mǎn)足您標準的辦公室出租空間

一旦確定了您的需求并估算了預算，就聘請租戶(hù)經(jīng)紀人來(lái)確定理想參數范圍內的房產(chǎn)。?經(jīng)紀人將提供當地知識，在租賃談判期間提供協(xié)助，并節省您的時(shí)間。?但是，不需要經(jīng)紀人，如果您想自己做或進(jìn)行初步搜索，請嘗試使用LoopNet的在線(xiàn)搜索工具。

與租戶(hù)經(jīng)紀人合作

有兩種類(lèi)型的商業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)紀人：為房東工作的上市代理商和代表租戶(hù)利益的租戶(hù)經(jīng)紀人。上市代理人總是有責任以房東的最佳利益行事，但租戶(hù)經(jīng)紀人并不總是對房客負有同樣的責任。?上市代理商的傭金為總租約的3％至6％（由房東支付），租戶(hù)經(jīng)紀人通?？色@得該傭金的百分比。

房地產(chǎn)經(jīng)紀人不是必需的，但具有寶貴的專(zhuān)業(yè)知識，知識和關(guān)系，這將使平均企業(yè)所有者多年來(lái)收集。?雷格斯和LoopNet等網(wǎng)站提供了有用的資源，但無(wú)法取代房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)人士的專(zhuān)業(yè)知識。?除了提供內幕知識外，房地產(chǎn)經(jīng)紀人還可以節省您的時(shí)間，幫助您完成租賃談判流程等。

商業(yè)經(jīng)紀人可以幫助您完成以下特定事項：

·?????????本地知識?-當地經(jīng)紀人將對您所在地區有深入了解，甚至可能有過(guò)與潛在房東合作的經(jīng)驗。

·?????????口袋清單?-許多本地房地產(chǎn)經(jīng)紀人都知道尚未列出或可能在將來(lái)可用的房產(chǎn)。?這些所謂的“口袋列表”是在正式推出之前發(fā)現需求物業(yè)的絕佳方式。

·?????????談判?-與任何合同談判一樣，最好有專(zhuān)業(yè)人員陪伴。?擁有租賃代理將幫助您了解租約條款，避免常見(jiàn)的陷阱，例如限制您轉租空間的權利。

·?????????節省時(shí)間?-識別，研究和巡視辦公室是一個(gè)非常耗時(shí)的過(guò)程。?經(jīng)紀人可以減少您在尋找辦公室所花費的時(shí)間，并允許您將其用于建立您的業(yè)務(wù)。

請記住，因為租戶(hù)經(jīng)紀人沒(méi)有法律義務(wù)為您的最佳利益行事，所以請確保在雇用經(jīng)紀人時(shí)提出問(wèn)題，以解決他們的經(jīng)驗，實(shí)踐規模，薪酬結構和市場(chǎng)知識。

自己做腿部訓練

除了聘請房地產(chǎn)經(jīng)紀人或租賃代理商協(xié)助您搜索辦公空間外，還可以使用LoopNet或CoStar等網(wǎng)站來(lái)識別您所在地區的房產(chǎn)。?在LoopNet上，只需選擇“For Lease”選項，從下拉菜單中選擇所需的空間類(lèi)型，然后輸入您的地理區域。?然后，您可以按價(jià)格和大小對空格進(jìn)行排序，查看行走能力和過(guò)境分數等。

在與房地產(chǎn)經(jīng)紀人合作之前，使用在線(xiàn)資源是熟悉當地房地產(chǎn)市場(chǎng)的好方法。?像LoopNet這樣的網(wǎng)站也可以幫助您將商業(yè)經(jīng)紀人指向正確的方向，這樣您就不會(huì )浪費時(shí)間查看不符合您需求的建筑物。

我們建議您使用當地經(jīng)紀人為您的企業(yè)尋找辦公空間。?但是，您可以選擇單獨行動(dòng)。?請記住，在沒(méi)有房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)人員的指導和當地知識的情況下，您必須處理租賃過(guò)程的幾個(gè)階段。

沒(méi)有經(jīng)紀人，您必須自己處理租賃過(guò)程的每一步：

·?????????確定可用的辦公空間

·?????????安排和參加步行和檢查

·?????????談判租約

4.虹橋商務(wù)區-研究和旅游辦公空間出租

將您的選擇范圍縮小到符合您標準的最有前途的辦公空間，收集背景信息，并聯(lián)系上市代理以安排旅行。?在每次旅行之前研究安全功能，建造機械設備的時(shí)代和公用事業(yè)，以熟悉酒店。?當您參觀(guān)時(shí)，請觀(guān)察周邊社區，停車(chē)位以及其他對員工和客戶(hù)重要的功能。

如果您正在與商業(yè)經(jīng)紀人合作，他或她將提供每個(gè)房產(chǎn)的背景信息，并與上市代理商合作安排演練。?然后，您的經(jīng)紀人將與您一起參加每個(gè)演練，并確保解決您的所有問(wèn)題和疑慮。如果您選擇在沒(méi)有經(jīng)紀人幫助的情況下租賃辦公室，您需要聯(lián)系上市代理商以安排訪(fǎng)問(wèn)并自行參加漫游。

評估潛在辦公空間時(shí)需要考慮的事項包括：

周邊地區

辦公室周?chē)膮^域對于參加會(huì )議的員工和客戶(hù)非常重要。?當您游覽辦公樓時(shí)，請確保鄰居適合您的業(yè)務(wù)，就像辦公空間一樣。?此外，如果您對某個(gè)區域的步行感興趣，可以參觀(guān)建筑物和周邊區域，以評估是否有行人路，人行道或其他有助于行人找到您業(yè)務(wù)的條件。

四通八達的交通網(wǎng)絡(luò )

辦公樓可訪(fǎng)問(wèn)性再次成為您的員工和客戶(hù)的重要考慮因素。?如果您通常將工作限制在一個(gè)或兩個(gè)特定社區，請確保辦公室方便他們。?無(wú)論您的業(yè)務(wù)類(lèi)型如何，請確保您的新辦公空間符合美國殘疾人法案的要求。

安全功能

安全功能的重要性取決于您的業(yè)務(wù)和辦公地點(diǎn)。?如果您愿意在不太理想的地區開(kāi)展業(yè)務(wù)以節省資金或更接近潛在客戶(hù)，請確保建筑物有足夠的戶(hù)外照明，大門(mén)，監控攝像頭或其他適當的安全功能。?如果您的員工晚上工作或者您的企業(yè)在現場(chǎng)保留大量現金或有價(jià)值的庫存，則安全性尤為重要。

建筑機械時(shí)代

建筑物的機械設備包括管道，電梯，自動(dòng)扶梯，供暖和空調系統。?您可能不負責根據租約條款修理或維護機械設備，但您不希望租用辦公樓，而空調或管道始終位于fritz上。?在機械設備上次更新時(shí)詢(xún)問(wèn)租賃代理商，以確保您不會(huì )遇到建筑物的問(wèn)題。

辦公設施

辦公樓的設施是額外的內部服務(wù)，可供該空間的租戶(hù)使用。?一些較大的辦公樓有咖啡館，干洗服務(wù)，健身房和日托服務(wù)。?如果這些服務(wù)對您很重要，請讓租賃代理向您展示您在參觀(guān)建筑物時(shí)可用的物品，并了解是否有與各種設施相關(guān)的額外費用。

其他租戶(hù)

密切關(guān)注您訪(fǎng)問(wèn)的每個(gè)建筑物中的租戶(hù)類(lèi)型。?如果租戶(hù)帶來(lái)的客戶(hù)與您的專(zhuān)業(yè)品牌不一致，請考慮更適合您的實(shí)踐的建筑。?考慮建筑物的主要租戶(hù)是誰(shuí)也很重要。?如果主力租戶(hù)破產(chǎn)，空間可能會(huì )變得不如預期的吸引力。

停車(chē)位

如果辦公樓沒(méi)有專(zhuān)用停車(chē)場(chǎng)，請查看租用辦公室時(shí)有多少停車(chē)位。?根據貴公司的員工人數以及客戶(hù)訪(fǎng)問(wèn)辦公室的頻率，一些建筑物可能無(wú)法提供成功所需的停車(chē)位。

5.虹橋商務(wù)區-組織您的企業(yè)財務(wù)

您的小企業(yè)的財務(wù)實(shí)力會(huì )影響您可以租賃的辦公空間。?兩到三年的損益表，最新的信用報告和參考資料向潛在的房東證明您是可靠的租金來(lái)源。?在您協(xié)商租約之前準備財務(wù)記錄，這樣您就可以在找到符合您需求的辦公室時(shí)繼續前進(jìn)。

在租賃辦公室之前組織業(yè)務(wù)財務(wù)的步驟包括：

編制財務(wù)文件

在開(kāi)始尋找理想的辦公室之前，請整理您的企業(yè)財務(wù)文件，包括資產(chǎn)負債表，納稅申報表，損益表和銀行記錄。?我們建議您獲取兩到三年的文檔，但如果您有創(chuàng )業(yè)公司，這可能是不可能的。?無(wú)論您的業(yè)務(wù)年齡如何，都要組織財務(wù)記錄，以證明您當前和長(cháng)期履行租賃財務(wù)義務(wù)的能力。

評估您的信用評分

在考慮租賃辦公室的要約時(shí)，您的個(gè)人和潛在的商業(yè)信用是潛在房東首先考慮的事項。?最好全面了解您的信譽(yù)，但這可能需要進(jìn)行艱苦的調查，這會(huì )對您的分數產(chǎn)生負面影響。?查看我們的軟硬信用查詢(xún)指南，了解它們如何影響您的信用評分。

如果您不想對您的信用評分進(jìn)行嚴格調查，請使用Nav等服務(wù)來(lái)研究您的分數，并在提出要約時(shí)將其提供給潛在的房東。?他們提供免費的個(gè)人信用評分以及商業(yè)信用報告摘要。

聯(lián)系參考文獻

建筑物業(yè)主通常需要潛在租戶(hù)以前的房東的參考。?參考信件讓房東更多地了解您的企業(yè)的租賃歷史，并告知決定是否讓您從他們那里租用辦公空間。?在租賃過(guò)程的早期獲取您以前的房東的推薦信，這樣您就可以在找到新建筑時(shí)做好準備。

簽署個(gè)人保證

個(gè)人擔保是指您的企業(yè)所有者將遵守租賃條款的聲明，即使您在租賃期間離開(kāi)也是如此。一些房東將需要個(gè)人擔保作為租賃過(guò)程的一部分。?準備通過(guò)評估您的個(gè)人財務(wù)來(lái)簽署個(gè)人擔保，以向房東證明，如果您的企業(yè)無(wú)法履行，您個(gè)人有能力支付租金。

6.虹橋商務(wù)區-選擇辦公室并協(xié)商您的租約

一旦確定滿(mǎn)足您的需求和預算的辦公室，就協(xié)商租約。?如果您聘請經(jīng)紀人，他將協(xié)商條款并確保您獲得最佳交易。?但是，如果您選擇不使用經(jīng)紀人來(lái)減少傭金，請在簽署租約之前注意有關(guān)租金升級和轉租的條款。

商業(yè)辦公空間有三種租賃方式：

·?????????全方位服務(wù)租賃?-根據全方位服務(wù)租賃，房東負責支付與房產(chǎn)相關(guān)的費用，包括財產(chǎn)稅和保險，維修和保養，以及公用事業(yè)和清潔服務(wù)。?這是最常見(jiàn)的商業(yè)租賃和租戶(hù)的最佳租賃類(lèi)型。

·?????????凈租賃?-凈租賃是一種租賃協(xié)議，其中房東收取較低的年租金與全面服務(wù)租賃相比，但可包括每月“通常成本”，如財產(chǎn)稅，財產(chǎn)保險和公共區域維護（CAM）費用。

·?????????修改后的總租賃?-根據修改后的總租賃，租戶(hù)將其部分財產(chǎn)稅，財產(chǎn)保險和CAM費用與其租金一并支付。?這意味著(zhù)修改后的總租賃租金是固定的，沒(méi)有隱藏成本或意外收費。

談判租約時(shí)要考慮的事項

大多數商業(yè)租賃包含有關(guān)基本租金，租賃期限，租金升級和租戶(hù)改進(jìn)的條款。?確保您了解每年必須支付的最高租金金額，您有權使用該空間的時(shí)間以及您的房東將根據租約負責的內容。?在簽訂租約之前，請熟悉這些重要注意事項。

談判租賃時(shí)要考慮的因素包括：

基地租金

基本租金是您每月必須支付的可用空間租金金額，將以每平方英尺每年的費用表示。?該值可能包括可用空間，即辦公室實(shí)際用于操作的空間，以及可租用的平方英尺，其中包括您的企業(yè)在建筑物內共享空間的份額。?在談判您的辦公室租約時(shí)，在同意基礎租金之前考慮可租用的平方英尺。

租賃期限

商業(yè)租賃通常為3至10年。?確保您的租約不要求您停留的時(shí)間超過(guò)您的意愿。?相反，如果您更喜歡較長(cháng)的租期，請確保您的空間是必要的，以滿(mǎn)足您的需求。

租戶(hù)改善積分

如果辦公室需要裝修才能成功運營(yíng)您的業(yè)務(wù)，請確保租約包含租戶(hù)改善信用額度以支付相關(guān)費用。?這些信貸使租戶(hù)有能力以房東為代價(jià)進(jìn)行必要的租賃權改善。

租金和租金升級

除了列出月租和年租之外，您的辦公室租約還將描述任何未來(lái)的租金升級。?通過(guò)在租約中包含這樣的條款，房東可以在租賃期間合法地增加租金。?每年3％的租金上漲相當普遍，因此請確保您的租約不包含異常高的百分比。

談判租約時(shí)要避免的事情

除了確保租賃滿(mǎn)足您的業(yè)務(wù)需求外，還有一些樣板租賃條款，當您為小型企業(yè)租用辦公空間時(shí)，應避免這些條款。?租賃條款可以讓房東有權在任何時(shí)候無(wú)故終止您的租約，能夠承擔建筑物維護費用等等。?在談判您的辦公室租約時(shí)，請注意這些紅旗。

在談判您的辦公空間租約時(shí)要注意的紅旗包括：

使用條款

使用條款描述了可在特定商業(yè)空間內運營(yíng)的業(yè)務(wù)類(lèi)型。?例如，租約可能將空間或建筑物的使用限制在零售或辦公室。?在簽訂租約之前，請確保建筑物的使用不受限制，以限制您的業(yè)務(wù)運營(yíng)能力。?use子句還可能會(huì )影響您將租約分配給其他業(yè)務(wù)的能力，因此請盡可能廣泛地協(xié)商使用條款。

沒(méi)有原因的終止

有時(shí)房東保留終止租約的權利，無(wú)需保證其運營(yíng)的靈活性。?如果您的房東選擇行使權利并迫使您在租約完成之前離開(kāi)，這對您的業(yè)務(wù)非常不利。

轉移限制

與住宅租賃一樣，租賃必須指定租戶(hù)在租賃期內轉租或以其他方式轉讓辦公室。?如果您認為您可能在租約結束前離開(kāi)該空間，或者您可能在租賃到位時(shí)出售您的業(yè)務(wù)，請確保租約允許轉讓和轉租。

增加財產(chǎn)稅

在商業(yè)租賃中，房東通常支付房產(chǎn)稅。?但是，如果您租賃辦公室，您可能有責任在首次簽署租約時(shí)支付任何增加的財產(chǎn)稅。?如果您對這種可能的增加感到不滿(mǎn)意，請查看您的租約，說(shuō)明您將負責在租賃期內支付任何增加的房產(chǎn)稅。

原樣條款

原樣條款是租賃的一部分，試圖減輕房東修理或改善租賃空間的責任。?本節包括說(shuō)明承租人將按照現狀接受和占用建筑物的語(yǔ)言?-?因為該建筑物在租賃之日存在，并且房東沒(méi)有義務(wù)改善或修理房屋。?雖然這種語(yǔ)言使您有權在簽署租約之前檢查房產(chǎn)，但如果可能，您應該拒絕這種語(yǔ)言。