徐涇是上海近兩年熱度最高的板塊之一，從19年銷(xiāo)冠紅盤(pán)“萬(wàn)科天空之城”，到2020年接連爆出的千人搖神盤(pán)，徐涇板塊的市場(chǎng)關(guān)注度一下子被拉到了頂峰。

小編最近深度走訪(fǎng)了徐涇板塊，總結了這篇徐涇買(mǎi)房必讀攻略。關(guān)于徐涇，值不值得買(mǎi)，買(mǎi)哪里，優(yōu)劣勢，配套規劃如何，多少錢(qián)可以上車(chē)，在這篇文章里，你都可以找到答案。

要想看懂徐涇，首先要明白徐涇有多大。

徐涇位于青浦區東部，東側與閔行區的新虹街道、七寶鎮相接，西邊是青浦的趙巷，南面與松江九亭、泗涇地區相鄰，北側是青浦華新鎮與閔行華漕鎮，總面積約38.7平方公里。

從地理位置上看，徐涇鎮位于青浦與閔行、松江的交界處，也是青浦連接虹橋國際樞紐的第一站。

徐涇整體的住宅分布，大致可以分為四個(gè)組團區域。我們也將分區塊進(jìn)行評測。

1、徐涇北城住宅區

2、萬(wàn)科組團片區

3、盈港東路沿線(xiàn)

4、南部別墅區

01、徐涇北城住宅區

徐涇北城是目前徐涇區域住宅密度最高的區域，主要以動(dòng)遷房為主，由徐涇北城欣沁苑、徐涇北城馨浦苑、徐涇北城海棠馨苑、欣樂(lè )苑、瑞和明庭、瑞和錦庭、陸家角馨苑七個(gè)小區組成。

軌道交通方面，北城住宅區臨近地鐵17號線(xiàn)徐涇北城站，從片區內最北的小區欣樂(lè )苑出發(fā)，路程約1.5km。開(kāi)車(chē)5分鐘，騎行8分鐘。對于需要乘坐地鐵通勤的朋友來(lái)講，還在一個(gè)可以接受的范圍內。

公交方面，片區內公交線(xiàn)路也較為發(fā)達，有1504、1505、1506三條線(xiàn)路聯(lián)通片區內部。徐涇2路、872、710、880B等線(xiàn)路可以直達徐涇東。還有連通華新板塊的華新7路、華新8路公交線(xiàn)。

相對于17號線(xiàn)沿線(xiàn)來(lái)講，北城住宅區的均價(jià)相對較低，主要在3.6-4萬(wàn)之間，距離片區1km左右的萬(wàn)科天空之城、招商虹橋公館、仁恒西郊花園均價(jià)都已突破6萬(wàn)元。

并且小區的戶(hù)型普遍偏小，約80%的戶(hù)型是80平以下兩房，約15%左右是90平左右三房，總價(jià)在200-400w之間。

對于剛需客戶(hù)來(lái)講，是一個(gè)性?xún)r(jià)比較高的選擇。

當然，這里的劣勢也很明顯：1、動(dòng)遷性質(zhì)帶來(lái)的住宅高密度，可能影響到居住體驗；2、周邊商業(yè)配套一般，其他配套仍在完善中。

根據筆者實(shí)地的走訪(fǎng)發(fā)現，北城住宅區的商業(yè)主要由底商構成，零散分布在鳳丹路、尚泰路、尚鴻路以及徐涇北城地鐵站。尚鴻路上的嘉購生活廣場(chǎng)有一家菜市場(chǎng)和中型超市，基本能夠滿(mǎn)足周邊居民的生活需求。

教育方面，目前片區內已建成一所小學(xué)（尚鴻小學(xué)）和兩所幼兒園（尚泰幼兒園、尚鴻幼兒園）。

根據青浦2035年土地利用規劃，北城住宅區未來(lái)還將新建一所幼兒園、一所初中和一所高中，醫療上新建一所社區醫院和一家養老福利院。介時(shí)將進(jìn)一步提升社區內的居住和生活體驗。

片區內雖然沒(méi)有規劃大型商業(yè)，但是距離萬(wàn)科天空之城直線(xiàn)距離1.5km，距離青浦百聯(lián)奧特萊斯直線(xiàn)距離2.6km，商業(yè)購物需求也可以得到較好滿(mǎn)足。

總結：盡管存在不足，但徐涇北城仍然是性?xún)r(jià)比較高的居住型社區。適合預算在200-400萬(wàn)左右，剛需自住的客戶(hù)。

02、萬(wàn)科組團片區

從地理位置上看，這部分片區和徐涇北城住宅區非常近。甚至在政府規劃中，部分區域和徐涇北城住宅區同屬于徐涇北大型居住社區單元（XJ-03）地塊。

但是由于兩邊住宅性質(zhì)和均價(jià)有較大差異，所以在測評中我們將其分為了兩個(gè)片區。

所謂萬(wàn)科組團片區，就是以萬(wàn)科天空之城為核心，向外600m范圍內輻射，以新建商品房為核心的居住區。主要包括萬(wàn)科天空之城1-3期、招商虹橋公館、仁恒西郊花園。

軌道交通方面，地鐵17號線(xiàn)直穿片區。萬(wàn)科天空之城本身就是地鐵上蓋的TOD項目，因此對于住宅與軌交之間的聯(lián)通設計，要遠遠強于其他社區。仁恒西郊花園和招商虹橋公館距離地鐵站的步行距離也很近。

萬(wàn)科組團片區是近年來(lái)徐涇乃至整個(gè)青浦熱度最高的板塊之一，萬(wàn)科天空之城年年勁銷(xiāo)，2019年榮登上海年銷(xiāo)售額/銷(xiāo)售面積雙冠王。仁恒西郊花園更是徐涇二手房的標桿典范之一，房?jì)r(jià)常年倒掛且熱度不減。招商虹橋公館二期一批次房源創(chuàng )造千人搖號奇跡，二批次房源從1月8號開(kāi)始認籌，目前認籌數已經(jīng)突破2000。

和其他片區不同的是，萬(wàn)科組團片區有三個(gè)特點(diǎn)：新、精、貴。1、區域內都是新房或次新；2、片區的小區建設品質(zhì)、容積率、設計語(yǔ)言以及物業(yè)管理水平，都可以用精品形容；3、價(jià)格高，均價(jià)6w+。

不過(guò)片區也不是完全沒(méi)有缺點(diǎn)，1、配套在建，目前整體城市界面不佳；2、受地鐵17號線(xiàn)和崧澤大道影響，會(huì )有一部分噪音。不過(guò)，相信隨著(zhù)城市開(kāi)發(fā)的推進(jìn)，萬(wàn)科組團片區一定是徐涇西部地區住宅的品質(zhì)巔峰。

總結：萬(wàn)科組團片區定位較高端，適合剛需改善型客戶(hù)及大虹橋商務(wù)區高端人才置業(yè)選擇。

其中，仁恒西郊花園以大平層戶(hù)型為主，總價(jià)一般1000w以上。萬(wàn)科天空之城戶(hù)型中等，上車(chē)價(jià)格在500-800萬(wàn)之間。招商虹橋公館戶(hù)型選擇較多，400-800萬(wàn)均有選擇。

03、盈港東路沿線(xiàn)

盈港東路是徐涇鎮區的主干道，與崧澤大道大致平行，是徐涇通往國家會(huì )展中心和虹橋核心區域的主要交通干道。

就目前而言，盈港東路沿線(xiàn)及支路是徐涇鎮區商業(yè)配套最為成熟、居住氛圍最為濃厚的區域，也是未來(lái)徐涇發(fā)展的核心主線(xiàn)。在徐涇2035年土地利用規劃里提到，“規劃以貫穿徐涇鎮中部的盈港東路作為發(fā)展主軸，強化沈海高速兩側地區的東西聯(lián)動(dòng)”

盈港東路沿線(xiàn)的住宅主要分為西部的別墅組團、中部的老小區組團和東部的新房組團。

西部的大豪山林別墅、圣地維拉、錦繡逸園和長(cháng)堤花園別墅是徐涇鎮區的熱門(mén)別墅項目。從掛牌數據和成交數據來(lái)看均表現不錯。在今年1-11月大豪山林別墅成交22套，均價(jià)2200w；長(cháng)堤花園別墅成交12套，均價(jià)1590萬(wàn)；圣地維拉成交9套，均價(jià)957萬(wàn)。

而中部則是老小區組團，房齡普遍在15-25年之間，均價(jià)3.5萬(wàn)左右，對口的學(xué)區是青浦重點(diǎn)學(xué)校徐涇小學(xué)和徐涇中學(xué)。不過(guò)因為房齡較老，普遍成交量不大。市場(chǎng)關(guān)注度最高的還是建成于2014年的綠中海名苑，2020年前11個(gè)月成交了24套。

盈港東路東部主要是以產(chǎn)業(yè)商辦為主，但近年來(lái)也有一些新盤(pán)入市。如中核錦悅府、中建·錦繡天地、中駿天璟雅苑等，均價(jià)6w左右。除去中建錦繡天地還有少量商業(yè)住宅在售外，其他兩個(gè)項目均已售罄。

總結：盈港東路沿線(xiàn)是政府規劃的產(chǎn)業(yè)發(fā)展區，重點(diǎn)發(fā)展會(huì )展服務(wù)業(yè)及酒店、餐飲等配套服務(wù)，是徐涇的商業(yè)核心區域，相應地，在住宅上面的選擇就不是特別豐富。

如果考慮別墅產(chǎn)品的可以選擇西部別墅組團，相應的產(chǎn)品及配套品質(zhì)都很高。如果考慮住宅可以選擇東部中核錦悅府、中駿天璟雅苑及綠中海名苑的二手房。

04、南部別墅區

南部別墅區指整個(gè)徐涇南部的別墅區組團。這部分別墅是徐涇最早開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項目，也一度是徐涇房產(chǎn)的代名詞。

除了別墅之外，徐涇還有一個(gè)關(guān)鍵詞，國際化。

提到上海的國際社區，很多人會(huì )想到聯(lián)洋、古北等，事實(shí)上徐涇也是上海近年來(lái)快速發(fā)展的國際社區之一。虹橋西部以西郊為名的系列別墅區，奠定了徐涇?chē)H社區的最早基礎。

目前徐涇聚集了聚集了西華國際學(xué)校、青浦世界外國語(yǔ)學(xué)校、上海法國學(xué)校、上海德國學(xué)校、上海新加坡國際學(xué)校、上海韓國學(xué)校、上海美國學(xué)校、上海虹橋國際學(xué)校等十幾所國際學(xué)校。整體居住氛圍比較國際化。

根據數據統計，目前徐涇鎮大約有1.6萬(wàn)外籍常駐人口，全鎮152個(gè)小區里有51個(gè)小區住著(zhù)外國人。相對于目前發(fā)展成熟的古北、聯(lián)洋板塊，徐涇的價(jià)格還有增長(cháng)的空間。

在徐涇2035年土地利用規劃中，關(guān)于徐涇未來(lái)發(fā)展的總體目標中，我看到了這么一句話(huà)：“發(fā)展成為以國際社區為特色的品質(zhì)生活區”，在多元化發(fā)展、國際社區特色的定位下，南部別墅區乃至整個(gè)徐涇，還有極大的發(fā)展想象空間。

05、總結

談?wù)摰叫鞗芪磥?lái)的發(fā)展，一定離不開(kāi)大虹橋。

在虹橋核心商務(wù)區的最新規劃中，徐涇東區域被納入虹橋商務(wù)區、徐涇西區域被納入虹橋商務(wù)區拓展區的范圍。徐涇整體從規劃上正式全面擁抱大虹橋。

我在之前寫(xiě)過(guò)的一篇文章里說(shuō)過(guò)：“虹橋商務(wù)區帶來(lái)的巨大職業(yè)人群購房需求，一定會(huì )在周邊的價(jià)格合理、供應充足處釋放”。

而徐涇，無(wú)論從價(jià)格、配套、規劃、交通哪個(gè)維度來(lái)看，都是首先承接虹橋人才居住需求外溢的第一站。這也是我們第一篇板塊測評就選擇徐涇的原因，希望能夠為關(guān)注徐涇樓市的朋友提供一些有用的置業(yè)建議。

房產(chǎn)的背后是投資，更是生活。希望每一個(gè)處于購房狀態(tài)的朋友，都能夠選到適合自己的心儀好房