中小房企惜別上海虹橋，戰略收縮低調“回巢”
全國化、沖千億、謀上市曾是中小房企搬來(lái)上海虹橋商務(wù)區安營(yíng)扎寨的野心和夢(mèng)想。如今，行業(yè)大潮退去，部分房企又悄然將總部搬離上海虹橋，只留下了黯然神傷的出走背影。
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對此，戴德梁行中國區項目及企業(yè)服務(wù)部董事總經(jīng)理魏超英認為，今年上半年，大虹橋區域的租戶(hù)的確產(chǎn)生了一波輪換，但總體上有離開(kāi)的也有新進(jìn)入的，這與整體政策導向和行業(yè)發(fā)展有著(zhù)密不可分的關(guān)系。
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房企“回巢”
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來(lái)的時(shí)候轟轟烈烈，走的時(shí)候卻黯然退場(chǎng)。
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曾經(jīng)喊出千億目標，來(lái)滬之后就大舉“挖人”的弘陽(yáng)地產(chǎn)在不久前悄然將總部搬回了南京。據新京報記者了解，弘陽(yáng)地產(chǎn)目前已經(jīng)將大部分職能部門(mén)搬回南京，多半人員也已撤走。對此，弘陽(yáng)地產(chǎn)回應稱(chēng)：“受上海疫情影響，公司上?？偛坎糠致毮懿块T(mén)將轉移至南京，更有利于現階段業(yè)務(wù)開(kāi)展?！?/span>
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不僅僅是弘陽(yáng)，2018年就完成千億目標的祥生地產(chǎn)在資金鏈緊張等因素的影響下，也選擇回到大本營(yíng)杭州。對于撤走的原因，祥生控股在回復中表示：“祥生一直是杭州、上海雙總部的戰略，兩地各有不同的職能規劃。近年來(lái)，公司面對地產(chǎn)行業(yè)的環(huán)境變化，始終積極地推進(jìn)公司戰略升級，逐步從規模發(fā)展轉向追求有質(zhì)量的成長(cháng)，并不斷提升人均效能，強化產(chǎn)品與服務(wù)品質(zhì)的持續提升。這次祥生控股集團選擇將上海的職能中心轉移到杭州，并做到雙總部合二為一、統一管理，是服務(wù)于新戰略的重要一步?！?/span>
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而早先“爆雷”的藍光發(fā)展也已悄無(wú)聲息地搬離了上海。據知情人士稱(chēng)，藍光發(fā)展在去年就已經(jīng)搬走，目前也無(wú)人員常駐上海辦公。
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除了上述房企外，還有一些中小房企也黯然離場(chǎng)。據克而瑞機構統計，這些中小房企包括中庚、恒泰、三巽、奧山、錦藝等。
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就上海虹橋商務(wù)區而言，受疫情影響，其寫(xiě)字樓租金是有所下滑的。據魏超英介紹：“目前在虹橋商務(wù)區內，核心區的寫(xiě)字樓租金為5元-7元/平方米/天，空置率85%；北區租金4.5元-5.5元/平方米/天，空置率65%。相比于去年的租金，目前非核心區的租金有一定的下降。在國際形勢和新冠疫情的雙重影響下，近一年來(lái)，大虹橋區域的租戶(hù)產(chǎn)生了一波輪換，但總體上有離開(kāi)的也有新進(jìn)入的，這與整體政策導向和行業(yè)發(fā)展有著(zhù)密不可分的關(guān)系。比如制造業(yè)、專(zhuān)業(yè)服務(wù)及TMT（科技、媒體與通訊）行業(yè)仍有較為強勁的需求趨勢?！?/span>
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對于房企撤出虹橋商務(wù)區選擇“回巢”的做法，戴德梁行認為，更多和房地產(chǎn)行業(yè)和企業(yè)層面的戰略相關(guān)。魏超英表示：“整體上和企業(yè)發(fā)展策略有較為密切的關(guān)系，雖然有一些房企進(jìn)行了戰略收縮調整，但我們也要看到像豐澤地產(chǎn)、方直集團、山東金佰利等一系列地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)駐到虹橋商務(wù)區。因此關(guān)于地產(chǎn)企業(yè)在虹橋商務(wù)區的選址，我們應該把關(guān)注點(diǎn)放到不同類(lèi)型地產(chǎn)商的戰略變化上?！?/span>
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虹橋一夢(mèng)
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繁華上海，魔力之都，多少人的黃金夢(mèng)在這里開(kāi)啟。
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上海虹橋機場(chǎng)，這座去年旅客吞吐量超3320萬(wàn)人次的繁忙機場(chǎng)，成為人們認識上海的第一窗口。如果飛機降落時(shí)我們透過(guò)圓窗向下望，在天氣晴朗的時(shí)候可以看到十余家房企的標識，比如恒基·旭輝中心、虹橋富力中心、中駿廣場(chǎng)、虹橋正榮中心、虹橋協(xié)信中心、虹橋萬(wàn)科中心……
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那是一種無(wú)聲的廣告，足以讓總部落戶(hù)于此的房企老板們以此為傲。
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上海虹橋機場(chǎng)與其它傳統意義上的機場(chǎng)不同，它的功能不僅僅局限于旅客迎來(lái)送往的集中地，而是伴隨著(zhù)商務(wù)往來(lái)的興起，以其為中心的上海虹橋商務(wù)圈，逐漸成為繼陸家嘴金融圈后又一個(gè)舉足輕重的CBD。
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虹橋商務(wù)圈的崛起與地產(chǎn)商密切相關(guān)。與陸家嘴金融圈一樣，虹橋商務(wù)圈成為地產(chǎn)商的聚集地。事實(shí)上，虹橋商務(wù)區發(fā)展歷程正是暗合了地產(chǎn)商紛紛來(lái)滬扎營(yíng)的步伐，兩者相互輝映，共同鑄就了如今虹橋商務(wù)區的繁榮。
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據克而瑞統計，2016年至2018年正是地產(chǎn)商蜂擁而至的時(shí)期，其間，作為“先頭兵”的閩系房企如正榮、融信、禹洲等安營(yíng)扎寨，后來(lái)“長(cháng)三角包郵區”的浙江、合肥、南京本土房企也隨之而來(lái)，包括祥生、弘陽(yáng)等，此外也不乏從成都、重慶等地跋山涉水而來(lái)的西部房企，包括東原、藍光等，這一名單前后加起來(lái)共有28家之多。
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這一時(shí)期，正是本土房企全國化擴張的高峰期，許多中小房企喊出了“沖千億、遷總部、謀上市”的三大目標，而上海因金融中心的地位、人才聚集的高地、資源融合的平臺而具有天然的號召力。隨著(zhù)虹橋商務(wù)區對地產(chǎn)商的“虹吸效應”增強，其在“大虹橋”也形成了獨有的圈子，比如拿地聯(lián)盟、采購聯(lián)盟以及獵頭圈、職業(yè)經(jīng)理人圈、品牌圈等，本土中小房企憑借著(zhù)“大虹橋”的地緣優(yōu)勢，迅速“抱大腿”，拉近了與品牌房企的距離。
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千億房企擴圍、高價(jià)地頻出、上市房企名單拉長(cháng)……事實(shí)上，中小房企扎堆將總部搬到上海開(kāi)啟全國化擴張的時(shí)間，也正是地產(chǎn)行業(yè)的上升期。在這期間，閩系房企融信因拿下靜安高價(jià)地而一舉成名、中梁地產(chǎn)3年迅速完成千億之路成為業(yè)內的“小碧桂園”、祥生控股3年營(yíng)收近乎增長(cháng)5倍、弘陽(yáng)地產(chǎn)為擴張大舉“挖角”……
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可惜，天下無(wú)不散之筵席。一方面，伴隨著(zhù)房地產(chǎn)行業(yè)告別昔日高歌猛進(jìn)的時(shí)代，以往高周轉高杠桿的“規模論”一去不返，“活下去”成為房企新的命題；另一方面，房企在沖刺規模后也暴露出負債高企等普遍性問(wèn)題。
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因此，中小房企紛紛“回巢”更是折射出整個(gè)行業(yè)發(fā)展的轉向，它也預示著(zhù)從前喊目標、沖業(yè)績(jì)的拼規模期結束了，房地產(chǎn)業(yè)將隨著(zhù)企業(yè)和行業(yè)雙重泡沫的出清而過(guò)渡到平穩、良性循環(huán)的發(fā)展模式。
