虹橋商務(wù)區寫(xiě)字樓租售平臺（http://y4cg.cn/）：虹橋商務(wù)區的「新時(shí)代」

[ 導讀 ]

「新時(shí)代」下的虹橋商務(wù)區

或將持續催熱辦公物業(yè)

「十九大」之后，中國進(jìn)入了一個(gè)「新時(shí)代」。

報告中指出，我國經(jīng)濟已由高速增長(cháng)階段轉向高質(zhì)量發(fā)展階段，這對經(jīng)濟發(fā)展方式提出了新的要求和目標，這就是建設現代化經(jīng)濟體系；而建設現代化經(jīng)濟體系則要以深化供給側結構性改革為主線(xiàn)，在中高端消費、創(chuàng )新引領(lǐng)、綠色低碳、共享經(jīng)濟、現代供應鏈、人力資本服務(wù)等領(lǐng)域培育新增長(cháng)點(diǎn)、形成新動(dòng)能。

與此同時(shí)，作為中國經(jīng)濟改革橋頭堡的上海，也再次明確了以自貿試驗區建設為突破口，加快構建開(kāi)放型經(jīng)濟新體制，建設國際金融中心的發(fā)展目標。作為上海著(zhù)力建設發(fā)展的重點(diǎn)區域之一，虹橋商務(wù)區自然也是新時(shí)代上海城市發(fā)展的重要一環(huán)。

新時(shí)代下的虹橋商務(wù)區扮演什么角色？

在上海建立國際金融中心，需要以目前的高科技行業(yè)、高端制造業(yè)以及國際貿易服務(wù)為抓手，開(kāi)辟新的發(fā)展空間，在陸家嘴已經(jīng)開(kāi)發(fā)完畢之后，作為上海第二個(gè)全力打造的商務(wù)區，虹橋商務(wù)區在打造國際金融中心過(guò)程中的分量不可謂不重。

拓展開(kāi)放新格局：「軌陸空」三位一體綜合交通體系

報告中提出以「一帶一路 」建設為重點(diǎn)，加強創(chuàng )新能力開(kāi)放合作，形成陸海內外聯(lián)動(dòng)、東西雙向互濟的開(kāi)放格局；而加強東西方雙向開(kāi)放與交流的現實(shí)條件，首當其沖的便是交通了。就綜合交通系統來(lái)看，虹橋商務(wù)區是目前上海唯一一個(gè)集軌、陸、空交通于一體的商務(wù)區，比其他地方更有能力擔當拓展雙向開(kāi)放格局這一任務(wù)。虹橋樞紐鐵路、民航輸送量已占全市 45% ，其中，鐵路輸送量占全市 64% 。上半年，虹橋樞紐總客流人數達 18982.41 萬(wàn)人次，同比上漲 13.68% ，日均客流 104.87 萬(wàn)人次。

虹橋樞紐輸送量全市占比

數據來(lái)源：虹橋商務(wù)區管委會(huì )官方網(wǎng)站 ?克而瑞咨詢(xún)制圖

另外，根據規劃虹橋未來(lái)將擁有十條磁懸浮列車(chē)的站臺，三十條城際及高速列車(chē)的站臺，一個(gè)能容五條線(xiàn)路的地鐵站，兩個(gè)能容納國內國際航班的機場(chǎng)航站樓和一個(gè)新的城際巴士總站；多種交通方式聯(lián)運，已使得虹橋成為世界規模最大、功能最全的綜合交通樞紐之一。這自然成為了虹橋商務(wù)區推動(dòng)東西開(kāi)放格局與吸引大量跨國企業(yè)入駐的一個(gè)得天獨厚的條件。

培育產(chǎn)業(yè)新增長(cháng)：會(huì )展服務(wù)業(yè)等六大產(chǎn)業(yè)

建設現代化經(jīng)濟體系的的一個(gè)重要引擎就是產(chǎn)業(yè)轉型，推動(dòng)傳統產(chǎn)業(yè)優(yōu)化升級，加快發(fā)展現代服務(wù)業(yè)。眾所周知，虹橋商務(wù)區最大的一個(gè)助推器便是圍繞國家會(huì )展中心及其吸附效應所形成的會(huì )展服務(wù)業(yè)，今年以來(lái)，國家會(huì )展中心已舉辦 37 場(chǎng)展覽，包括服裝服飾展、國際汽車(chē)展、國際醫藥展等，共吸引 30 萬(wàn)觀(guān)眾，可帶動(dòng)周邊產(chǎn)業(yè)約 2000 億元的經(jīng)濟效益。

虹橋商務(wù)區六大產(chǎn)業(yè)

資料來(lái)源：公開(kāi)資料 ?克而瑞咨詢(xún)制圖

除會(huì )展服務(wù)業(yè)之外，虹橋商務(wù)區還聚集了流通服務(wù)業(yè)、總部經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)、現代金融服務(wù)業(yè)、創(chuàng )意產(chǎn)業(yè)、戰略性新興產(chǎn)業(yè)等五大產(chǎn)業(yè)，這些代表未來(lái)發(fā)展方向的產(chǎn)業(yè)將會(huì )培育出新的產(chǎn)業(yè)增長(cháng)點(diǎn)，使得虹橋商務(wù)區比其他區域更具高端產(chǎn)業(yè)基礎。

形成經(jīng)濟新動(dòng)能：優(yōu)質(zhì)企業(yè)集聚效應

截至 2017 年 8 月，虹橋商務(wù)區主功能區入駐企業(yè)累計 2154 戶(hù)，其中核心區共有企業(yè) 997 戶(hù)。上半年完成外資備案 50 個(gè)，引進(jìn)合同外資 2793 萬(wàn)美元，核心區共有續存外資 107 家，總計引進(jìn)外資注冊資本 40.2 億美元，其中不乏世界 500 強和行業(yè)領(lǐng)先企業(yè)梅塞爾、羅氏、殼牌、安博物流、格蘭富、阿里巴巴等國內外有影響力的企業(yè)。

近百家上市公司區域總部與房企總部的落戶(hù)所構建的「總部經(jīng)濟」將有助于形成虹橋商務(wù)區乃至上海的經(jīng)濟新動(dòng)能。國際金融中心的參與主體仍是企業(yè)，擁有眾多優(yōu)質(zhì)企業(yè)總部的虹橋商務(wù)區自然也有先發(fā)優(yōu)勢。

炙手可熱的虹橋商務(wù)區辦公物業(yè)

隨著(zhù)戰略地位的不斷上升和建設的加速，虹橋商務(wù)區的辦公集聚效應逐步凸顯，常駐人口的增加和大量企業(yè)總部的入駐，也為虹橋商務(wù)區注入了新的活力。

有人的地方，就有價(jià)值與增值

我們都知道， CBD 最重要的一點(diǎn)是集聚效應，國外如紐約曼哈頓、東京銀座，國內如上海陸家嘴、香港中環(huán)，這些地方無(wú)一不是因為高密度和強大的集聚效應才形成了巨大的財富效應。而虹橋商務(wù)區目前每天的常駐人口高達 20 多萬(wàn)，是上海流動(dòng)人口最多的一個(gè)地方，未來(lái)也將成為上海最有前景的地方。

從目前上海的情形來(lái)看，陸家嘴已開(kāi)發(fā)完畢，但是上海吸納和集聚財富的容量仍在擴大，因此，下一個(gè)發(fā)展核心區域將出現在虹橋商務(wù)區。從資產(chǎn)增值情況來(lái)看，核心區一般比非核心區平均溢價(jià)率為增值 123.5% 。目前虹橋商務(wù)區雖然規劃有 87 平方公里，但最核心的只有 4.7 平方公里，在虹橋商務(wù)區擁有全業(yè)態(tài)綜合體的未來(lái)價(jià)值就如同目前陸家嘴的 IFC 一樣，不僅會(huì )成為未來(lái)的城市地標，物業(yè)價(jià)值也會(huì )逐年攀升。

核心區（紅色區域）僅占虹橋商務(wù)區總規劃5.4%

核心區商辦物業(yè)現狀：建得快，去得也快

到今年 6 月份，虹橋商務(wù)區 352 棟樓宇已有 344 棟實(shí)現結構封頂，占總量 97.7% ，建筑總面積 550 萬(wàn)平方米（規劃總建筑面積 582 萬(wàn)平方米，占比 94.5% ），完成竣工備案 310 萬(wàn)平方米（占比 53.2% ），已投入運營(yíng)的商辦面積達 114 萬(wàn)平方米，占商辦總量的 46% 。如此快的建設速度，背后是政府資源的大力支持與傾斜。

我們再來(lái)看數據方面的表現。 2017 年前三季度，上海整體寫(xiě)字樓供應量屈指可數，成交量同比下滑 53% 。但是，虹橋商務(wù)區所在的閔行區表現卻極為活躍，以約 27 萬(wàn)平方米的成交面積位居上海前三季度寫(xiě)字樓成交面積榜首，占整體交易量的 36.5% 。

整體來(lái)說(shuō)，核心區內辦公物業(yè)去化較快，一些開(kāi)盤(pán)較早的項目已無(wú)貨可售，目前在售體量并不大，在租的項目出租率也比較高。目前在售的幾個(gè)主要項目諸如虹橋協(xié)信中心、中駿廣場(chǎng)、虹橋正榮中心等有少量供貨，其中協(xié)信中心主打「花瓣型」寫(xiě)字樓與自有商業(yè)配套，據了解，協(xié)信中心目前僅剩一棟花瓣商業(yè)只租不售；中駿廣場(chǎng)則主打「純商辦綜合體」，去年華夏人壽曾以近 17 億入駐簽約。

虹橋商務(wù)區核心區二區（北區）商辦項目概況

資料來(lái)源：CRIC ?克而瑞咨詢(xún)制圖

正榮中心則是另一個(gè)相當火爆的項目，其主要優(yōu)勢是昭示性最佳，距離虹橋樞紐最近；項目綠化率和景觀(guān)打造也很出色。區位優(yōu)勢和強大的產(chǎn)品力帶來(lái)了正榮中心的高去化，據了解，目前正榮中心南區已基本售罄，廣聯(lián)達、友邦吊頂、工商銀行、上海市國際展覽有限公司、歐普照明等知名企業(yè)已入駐。

正榮中心區位

正榮中心南區實(shí)景圖

正榮中心南區大堂

另外，正榮中心新推出的北區項目是核心區內唯一的 5500-6600㎡ 可售獨棟辦公物業(yè)，這也可見(jiàn)核心區內辦公物業(yè)的緊俏。目前該區域建筑外立面接近落成，這樣的稀缺性，勢必會(huì )進(jìn)一步加劇其熱度。

正榮中心北區效果圖

正榮中心北區實(shí)景圖

從上海五年來(lái)辦公物業(yè)的成交價(jià)格走勢來(lái)看，像這樣的區域唯一可售型獨棟辦公物業(yè)，已不是未來(lái)增值多少的問(wèn)題，而是買(mǎi)得到買(mǎi)不到的問(wèn)題。

2012年-2016年上海辦公物業(yè)走勢

資料來(lái)源：CRIC ?克而瑞咨詢(xún)制圖

小結

未來(lái)，大虹橋區域將成為上?！负笫啦闺A段重要的經(jīng)濟亮點(diǎn)，上海將形成東有「大浦東」，西有「大虹橋」的「雙引擎」格局，新時(shí)代下快速發(fā)展的虹橋商務(wù)中心，無(wú)論從購買(mǎi)自用型寫(xiě)字樓還是尋求資產(chǎn)增值來(lái)說(shuō)，都是一個(gè)炙手可熱之地。

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