虹橋寫(xiě)字樓市場(chǎng)：租售迭代 機遇挑戰并存

2019年一季度，上海寫(xiě)字樓租賃市場(chǎng)，明顯市場(chǎng)特征是在高庫存下加劇博弈，戴德梁行寫(xiě)字樓部數據顯示：2018年空置存量面積超越當年新增供應面積，另一方面核心與新興區凈吸納量差距加大，新興區的高性?xún)r(jià)比及不斷完善配套吸引部分核心區客戶(hù)搬遷。

特征之二是利好行業(yè)繼續保持穩定份額，部分行業(yè)結構調整需求降溫。在經(jīng)濟結構轉型下，人工智能、智能制造等行業(yè)成為重點(diǎn)發(fā)展行業(yè)。電子信息科技、汽車(chē)類(lèi)生產(chǎn)制造業(yè)成交量表現突出，在新興區有大面積成交。而金融行業(yè)，典型如銀行業(yè)因結構調整，裁撤網(wǎng)點(diǎn)等因素，傳統金融業(yè)需求有所降溫。而專(zhuān)業(yè)服務(wù)行業(yè)也呈現下滑的跡象，主要是聯(lián)合辦公擴張放緩，部分聯(lián)合辦公品牌在前期快速擴張后進(jìn)入謹慎狀態(tài)。

與此同時(shí)，虹橋商務(wù)區寫(xiě)字樓迎來(lái)新格局。虹橋商務(wù)區成交尤為活躍，一方面，從外區搬遷到大虹橋的租戶(hù)有所增多；另一方面，一些原租賃在虹橋商務(wù)區的租戶(hù)退租買(mǎi)樓、買(mǎi)地現象也頻現，主要集中在青浦西虹橋。隨著(zhù)政府扶持產(chǎn)業(yè)力度不斷加大，未來(lái)大虹橋租售迭代現象仍將繼續，大虹橋板塊機會(huì )挑戰并存。

銷(xiāo)售市場(chǎng)方面：一季度整棟成交繼續保持高位，銷(xiāo)售前置現象凸顯。整棟成交中不乏有在土地或建設階段定好客戶(hù)的案例，如復興地塊6棟樓為定向買(mǎi)家，這也是近年來(lái)整棟銷(xiāo)售保持一定活躍度的原因。當前在負債率、融資收窄、資金鏈緊等多重壓力下驅使房企銷(xiāo)售前置，對于買(mǎi)家而言，銷(xiāo)售前置具有價(jià)格談判及產(chǎn)品定制化的雙重優(yōu)勢，共贏(yíng)之下，未來(lái)銷(xiāo)售前置仍是大勢所趨。

戴德梁行高級董事、中國區寫(xiě)字樓部主管沈潔預測，未來(lái)三季度上海寫(xiě)字樓市場(chǎng)預計約有157萬(wàn)方寫(xiě)字樓竣工入市，其中核心區23萬(wàn)方，新興區134萬(wàn)方，供應壓力猶存，博弈仍繼續，客戶(hù)對服務(wù)產(chǎn)品綜合考量；而業(yè)主應對市場(chǎng)將變得更為迅速，目標維穩，手段更靈活，加大與政府聯(lián)動(dòng)。對于板塊發(fā)展機會(huì )，沈潔表示：上海不斷優(yōu)化的營(yíng)商環(huán)境吸引企業(yè)總部、設計/創(chuàng )新/研發(fā)中心加速落滬，大面積租售需求會(huì )提升，大虹橋、五角場(chǎng)-新江灣城等板塊持續看好。行業(yè)導向來(lái)看，新經(jīng)濟引領(lǐng)下，創(chuàng )新金融、外資金融、人工智能、智能制造、醫療健康行業(yè)將高度受關(guān)注，在積極的投資驅動(dòng)下有助于推動(dòng)重點(diǎn)發(fā)展板塊市場(chǎng)需求提升。

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