近日，CBRE世邦魏理仕近日發(fā)布《2018年第三季度上海房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧與展望》，解析上海商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)最新發(fā)展狀況與趨勢。

優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓市場(chǎng)：新增供應節奏放緩，租賃周期變長(cháng)

三季度租戶(hù)問(wèn)詢(xún)量保持穩健，由于市場(chǎng)可供選擇多元，租戶(hù)決策時(shí)間延長(cháng)，同時(shí)加上受到P2P深度洗牌以及與共享辦公進(jìn)入兼并收購時(shí)代的影響，整體凈吸納量下降為13.1萬(wàn)平方米。幸而同期供給減量，總共有32.4萬(wàn)平方米新增面積入市，為今年以來(lái)低點(diǎn)，于是在供求關(guān)系的作用下，全市空置率環(huán)比小幅上升1.1百分點(diǎn)至14.7%。

觀(guān)察季內租戶(hù)需求，主要為同一商務(wù)區內搬遷活動(dòng)，以及同棟大樓內小面積擴租需求，顯示多數租戶(hù)在區位選擇上仍有其地域性，跨區域搬遷活動(dòng)則多座落于新竣工項目大樓內。若以租戶(hù)行業(yè)類(lèi)別分析，傳統金融業(yè)（28%）、TMT（12%）及文創(chuàng )展會(huì )業(yè)（10%）產(chǎn)業(yè)為成交大宗。租金表現方面，全市寫(xiě)字樓平均租金報價(jià)為每月每平方米299.6元，但受到市場(chǎng)可租賃面積增加影響，業(yè)主為吸引大面積優(yōu)質(zhì)租戶(hù)進(jìn)駐，部分項目議價(jià)空間進(jìn)一步增大。

世邦魏理仕華東區顧問(wèn)及交易服務(wù)|辦公樓部主管張越表示：“受惠于部分大樓延遲交付，年底前上海寫(xiě)字樓市場(chǎng)在供應節奏上得以舒緩，加上市場(chǎng)帶看量穩健，四季度有望看到一波租戶(hù)完成搬遷，預料整體市場(chǎng)空置率將小幅下滑，租金方面應能維持現有水平。值得注意的是，近年上海會(huì )展業(yè)呈現國際化、專(zhuān)業(yè)化的快速發(fā)展趨勢，這不僅帶來(lái)可觀(guān)的經(jīng)濟效益和社會(huì )效益，更對寫(xiě)字樓市場(chǎng)產(chǎn)生積極推動(dòng)作用”。

優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場(chǎng)：餐飲服飾需求旺盛，線(xiàn)上品牌線(xiàn)下拓店

2018年第三季度，凱德晶萃廣場(chǎng)和置匯旭輝廣場(chǎng)開(kāi)業(yè)，為市場(chǎng)帶來(lái)共計21.9萬(wàn)平方米的新增供應。季末，位于南京東路商圈的上海世茂廣場(chǎng)以接近滿(mǎn)租狀態(tài)重新開(kāi)業(yè)。調整之后的商場(chǎng)品牌更迭率達90%以上并引入多家首晉品牌如西西弗中國首家旅行主題書(shū)店，Initial中國內地首家男裝旗艦店和HELLO KITTY主題樂(lè )園等。受新項目良好的開(kāi)業(yè)率和改造項目的重新入市，季內市場(chǎng)凈吸納量達31.8萬(wàn)平方米，整體空置率持續下降1.4個(gè)百分點(diǎn)至5.1%。

此外，延續上個(gè)季度趨勢，本季錄得超過(guò)七成的租賃需求來(lái)自餐飲和服飾品牌。另一方面，線(xiàn)上品牌線(xiàn)下拓店熱度不減。天貓IMV旗艦店亮相凱德晶萃廣場(chǎng)。電 商平臺一條生活館三店齊開(kāi)，同時(shí)進(jìn)駐凱德晶萃廣場(chǎng)，置匯旭輝廣場(chǎng)和仲盛世界商城。與此同時(shí)，京東無(wú)人超市在環(huán)宇薈圍擋。小米旗下有生品見(jiàn)簽約仙樂(lè )斯廣場(chǎng)。整體而言，購物中心首層平均租金環(huán)比微漲0.2%，報每天每平方米36.6元。

世邦魏理仕中國區顧問(wèn)及交易服務(wù)|商業(yè)部主管瑞貝卡表示：“作為全球新品首發(fā)地和高端品牌首選地，本季上海零售物業(yè)市場(chǎng)持續錄得超過(guò)70家新晉品牌來(lái)滬開(kāi)店，其中46%為餐飲品牌。另一方面，打破品類(lèi)界限，打通線(xiàn)上線(xiàn)下渠道并搭載人工智能基因的新生活方式品牌走俏市場(chǎng)。未來(lái)，單一的業(yè)態(tài)品牌已不能滿(mǎn)足日益挑剔的年輕消費群體，更多元化，智慧化和一站式消費新場(chǎng)景將受到消費者熱捧”。

倉儲物流市場(chǎng)：強勁需求帶動(dòng)快速去化，推動(dòng)租金持續上漲

三季度物流市場(chǎng)共有三個(gè)新項目交付，為市場(chǎng)帶來(lái)超過(guò)30萬(wàn)平方米方的供應。需求表現強勁，主要來(lái)自第三方物流及制造業(yè)。為備戰“雙十一”購物節，多家第三方物流公司錄得1萬(wàn)平方米以上租賃成交。此外，某汽車(chē)制造業(yè)于外高橋錄得超過(guò)10萬(wàn)方的租賃。受強勁需求推動(dòng)，本季度新項目去化明顯，而市場(chǎng)總體凈吸納量則達29萬(wàn)平方米，為三年來(lái)最高，促使空置率下降至6.8%。

活躍的租賃需求，推動(dòng)租金穩中有漲，環(huán)比上漲0.1%至每月每平方米45.7元。主要工業(yè)園區平均地價(jià)保持平穩，為每平方米2,105元。

世邦魏理仕華東區顧問(wèn)及交易服務(wù)|工業(yè)部主管繆博文表示：“未來(lái)六個(gè)月，預計將有超過(guò)20萬(wàn)平方米高標倉庫入市，在強勁需求推動(dòng)下，預計新增供應將延續快速去化的勢頭，空置率將維持在低位。備戰“雙十一”期間，為應對大規模、大體量快遞，各大物流企業(yè)瞄準智慧倉庫的運用。如機器人分撥中心，智能識別系統等。預計未來(lái)智慧倉庫及配套設施的運用場(chǎng)景將更加廣泛?！?/span>

投 資市場(chǎng)：新興市場(chǎng)受青睞，資產(chǎn)類(lèi)別多元化

三季度大宗交易錄得20筆成交（累計達52筆），交易總額約為95億元（累計達到558億元）。造成上述“量穩價(jià)平”的主要原因可歸納為，一、交易規模小于10億元占比達85%，高于過(guò)去10個(gè)季度的平均水平54%；二、高達80%的大宗交易發(fā)生在新興市場(chǎng)；三、超過(guò)55%的投 資者傾向對較高風(fēng)險的標的進(jìn)行投 資。

目前上海投 資市場(chǎng)進(jìn)入小周期盤(pán)整。雖然投 資者對于市場(chǎng)仍充滿(mǎn)熱情，但由于資金成本走高，需要尋找較高回報率的標的對沖，因此投 資者的風(fēng)險偏好明顯提升。同時(shí)投 資者對于較高回報率的新興市場(chǎng)更為青睞，也導致單筆交易金額偏小。與之前投 資機構獨寵傳統寫(xiě)字樓的情況不同，今年以來(lái)年物業(yè)投 資市場(chǎng)資產(chǎn)類(lèi)別更加多樣化，商務(wù)園區寫(xiě)字樓、物流資產(chǎn)包、零售物業(yè)、酒店式公 寓資產(chǎn)等均成為投 資者喜好的目標。

世邦魏理仕華東區投 資及資本市場(chǎng)主管何樹(shù)奇表示：“未來(lái)六個(gè)月我們預期上海的大宗交易市場(chǎng)仍將保持穩定。受投 資者風(fēng)險承受能力提升的影響，可以推測新興市場(chǎng)交易將持續火熱，同時(shí)市中心具改造潛力的資產(chǎn)亦將受投 資者的關(guān)注。另外，國內資本市場(chǎng)的變動(dòng)或將為外資競價(jià)能力創(chuàng )造相對優(yōu)勢，預期外資投 資者將再度活躍，尋求中長(cháng)期增長(cháng)機會(huì )”。