2018年上海土地市場(chǎng)持續推出了多幅租賃用地，未來(lái)供地結構或將進(jìn)一步調整，預計2019年上海將持續“房住不炒”的基調，整體而言或仍將持續較為緊縮的政策調控，住宅市場(chǎng)持續承壓將成為新常態(tài)。

1月9日第一太平戴維斯發(fā)布的2018年第四季度上海樓市報告指出，去年上海在住房保障方面動(dòng)作頻頻，大力發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，共有產(chǎn)權房擴圍向非戶(hù)籍常住人口開(kāi)放申請資格。

預計在2019年上海樓市調控政策基本穩定，在供應方面，開(kāi)發(fā)商或將加快放量，住宅市場(chǎng)整體流動(dòng)性加強；從市場(chǎng)呈現的信號可以看出，未來(lái)政府或不單純依靠買(mǎi)賣(mài)土地來(lái)獲得稅收；雖然房地產(chǎn)稅是否推行、何時(shí)推行尚未可知，但從財政角度而言，未來(lái)的發(fā)展已逐漸地從征稅這一方向進(jìn)行調整，一些多樣的產(chǎn)品可能會(huì )出現。

去年四季度滬商品住宅成交均價(jià)6.13萬(wàn)/平創(chuàng )新高

據統計，第四季度，上海新建商品住宅新增供應累計約288萬(wàn)平方米，較上月環(huán)比微降5.9%。一手商品住宅成交量共計約153萬(wàn)平方米，環(huán)比下跌33.2%，較去年同期同比上漲30.5%。一手商品住宅成交均價(jià)達到每平方米人民幣61300元，達到歷史新高。

在高端公寓市場(chǎng)，四季度迎來(lái)40.2萬(wàn)平方米的新增供應，環(huán)比上漲50.1%，達到近五年來(lái)單季度供應新高。其中，八埭頭濱江園以及九廬這兩個(gè)新盤(pán)的入市為市場(chǎng)帶來(lái)了279套新增供應；除此以外，大多數新增供應來(lái)自現有一手高端公寓項目的加推批次。

一手高端公寓成交量共計約28.1萬(wàn)平方米，較上季度環(huán)比微跌9.8%。一手高端公寓價(jià)格較上季度小幅上漲2.1%, 平均價(jià)格達到每平方米人民幣103,700元。

第四季度共成交4塊純居住用地，基本以零溢價(jià)成交。成交占地面積共計14.7萬(wàn)平方米，可建面積共計29.6萬(wàn)平方米，平均成交樓板價(jià)為人民幣每平方米27,568元。其中除兩塊位于嘉定區外；另有兩塊分別位于徐匯區及靜安市北高新技術(shù)服務(wù)園區，為近兩年來(lái)少有的市中心區域純住宅地塊。

本季度共成交五幅租賃用地，均以零溢價(jià)成交?？山娣e共計約43.0萬(wàn)平方米，容積率在1.52至2.5不等。地塊多位于近郊區域，其中三塊租賃用地位于寶山，其余三塊位于浦東、普陀及閔行。

2018年,上海市共交易27塊純住宅用地，共計建筑面積739,000平方米；交易純租賃用地共計34塊，可建建筑面積約131萬(wàn)平方米。截止2018年末，上海市共計已推出純租賃住房地塊共計57塊 ，將至少為市場(chǎng)提供51679套新建租賃住宅。

去年四季度滬平均租金為204.4元/平/月 環(huán)比漲1.5%

第四季度共有兩個(gè)全新服務(wù)式公寓入市，分別為閔行的上海盛捷古北服務(wù)公寓以及位于浦東碧云的陽(yáng)光城睿灣服務(wù)公寓，為市場(chǎng)帶來(lái)465套新增供應：上海盛捷古北服務(wù)式公寓（285套）和陽(yáng)光城睿灣服務(wù)式公寓（180套）。

第四季度全市平均租金為人民幣每平方米每月204.4元，租金指數環(huán)比上漲1.5%。服務(wù)式公寓租金指數環(huán)比上漲1.3%，至人民幣每平方米每月248.4元。小業(yè)主公寓租金環(huán)比上漲2.0%，至人民幣每平方米每月184.0元。別墅租金環(huán)比上漲1.4%至人民幣每平方米每月155.0元。

全市空置率相對變化穩定，平均空置率小幅上升0.2個(gè)百分點(diǎn)至13.3%。服務(wù)式公寓空置率環(huán)比上升0.4個(gè)百分點(diǎn)到15.3%；小業(yè)主公寓空置率環(huán)比下降0.5個(gè)百分比到13.8%；別墅空置率方面則環(huán)比上升0.2個(gè)百分點(diǎn)至7.0%。

據悉，受施工進(jìn)度及經(jīng)濟環(huán)境影響，一些預計2019年第一季度入市的租賃項目入市時(shí)間推遲。第四季度陽(yáng)光城睿灣服務(wù)公寓的入市為浦東租賃市場(chǎng)帶來(lái)了新增供應。預計2019年，浦東服務(wù)式公寓市場(chǎng)將迎來(lái)更多新增項目（如馨樂(lè )庭及賽嘉服務(wù)式公寓），提振浦東市場(chǎng)的供應量。

受全球經(jīng)濟波動(dòng)影響，服務(wù)式公寓市場(chǎng)中國內租客逐漸增多。眾多運營(yíng)商也逐漸調整運營(yíng)策略來(lái)更好地服務(wù)國內客戶(hù)。

2019年滬甲級寫(xiě)字樓或有100萬(wàn)平的新增供應

2018年第四季度，上海核心商務(wù)區一個(gè)全新寫(xiě)字樓項目-靜安國際中心入市，為市場(chǎng)帶來(lái)約6.5萬(wàn)平方米辦公面積。至此，全年核心商務(wù)區新增供應面積共計77.9萬(wàn)平方米，年末，全市核心商務(wù)區甲級寫(xiě)字樓存量升至890萬(wàn)平方米，同比上升10%。

季內凈吸納量共計約63.8萬(wàn)平方米，盡管較2017年同期的高位下降了9%，但歷史來(lái)看依然強勁。南京西路板塊繼續錄得負吸納量，導致空置率進(jìn)一步上升。

供過(guò)于求的市場(chǎng)局面持續，致使核心商務(wù)區甲級寫(xiě)字樓空置率較去年同比上升0.5個(gè)百分點(diǎn)至12.4%。核心商務(wù)區甲級寫(xiě)字樓平均租金同比小幅上漲0.3%，至每平方米每天人民幣9.0元。

第四季度，非核心商務(wù)區共計兩個(gè)全新項目入市，為市場(chǎng)帶來(lái)6.9萬(wàn)平方米新增供應。截至年末，非核心商務(wù)區甲級寫(xiě)字樓存量達到410萬(wàn)平方米。

非核心商務(wù)區寫(xiě)字樓空置率環(huán)比、同比分別下降1.8個(gè)百分點(diǎn)和2.0個(gè)百分點(diǎn)至32%。租金水平同比維穩，為每平方米每天人民幣5.8元。

供應繼續放量仍將是來(lái)年上海寫(xiě)字樓市場(chǎng)的一大挑戰。2019年，預計核心商務(wù)區和非核心商務(wù)區還將各自迎來(lái)超過(guò)100萬(wàn)平方米的新增供應。

租戶(hù)市場(chǎng)背景下，新項目去化周期或將拉長(cháng)。聯(lián)合辦公的租賃走向或將為市場(chǎng)帶來(lái)更多不確定因素。隨著(zhù)聯(lián)合辦公市場(chǎng)的演變，業(yè)主除了引入聯(lián)合辦公以外，自身也傾向于打造自有品牌，從而為租戶(hù)提供更多靈活租賃方案，以提高競爭力。

為相應中央支持民營(yíng)經(jīng)濟發(fā)展號召，上海出臺一系列舉措，旨在刺激民營(yíng)經(jīng)濟發(fā)展，包括降低企業(yè)負擔、落實(shí)稅收優(yōu)惠政策和加大融資擔保力度等，這也將有助于優(yōu)化整體營(yíng)商環(huán)境。此外，長(cháng)三角區域一體化戰略也將對臨港等地區產(chǎn)生長(cháng)期利好。

上海零售市場(chǎng)3個(gè)項目入市面積達38萬(wàn)平

2018年前11個(gè)月，上海零售總額同比上升7.9%，增速較去年同期下降0.2個(gè)百分點(diǎn)。2018年全年共900,000平方米新增供應入市，較2017年下降7.3%。 其中第四季度有三個(gè)新項目共380,000平方米零售面積入市，分別為閔行區中庚漫游城、虹口區白玉蘭廣場(chǎng)以及浦東新區的陸家嘴中心。

第四季度全市購物中心首層租金環(huán)比上漲0.3%至每平方米每天人民幣27.7元，較2017年同比增長(cháng)1.3%。核心商圈購物中心空置率較上季度上升0.2個(gè)百分點(diǎn)至6.8%，較去年同比上漲0.9個(gè)百分點(diǎn)；非核心商圈空置率環(huán)比上升0.4個(gè)百分點(diǎn)至6.8%，同比上漲0.1個(gè)百分點(diǎn)。

八佰伴竹園商圈在2018年隨世紀匯廣場(chǎng)、陸家嘴中心入市新增280,000平方米優(yōu)質(zhì)購物中心供應。包括老佛爺百貨、蔻莎百貨、Spacelab失重餐廳等眾多新進(jìn)品牌提升商圈吸引力。

預計2019年零售市場(chǎng)仍面臨供應壓力，預計有14個(gè)項目約112萬(wàn)平方米新增供應入市。大量新供應入市及宏觀(guān)經(jīng)濟環(huán)境將導致整體租金漲幅有限，但新零售、體驗式業(yè)態(tài)、跨界復合品牌開(kāi)店需求仍然旺盛，支撐優(yōu)質(zhì)項目租金穩健增長(cháng)。此外，部分存量項目雖開(kāi)業(yè)初期租金較低、入駐率不高，但通過(guò)業(yè)態(tài)調整和持續引入新品牌使租金補漲，將鞏固整體市場(chǎng)租金水平。

2019年上海投資小眾資產(chǎn)會(huì )獲更多關(guān)注

2018年第四季度大宗交易成交總額約為人民幣460.5億元。其中有兩筆超過(guò)人民幣100億元的交易，分別為凱德置地與GIC聯(lián)合收購的星港國際中心以及黑石收購的豐樹(shù)商業(yè)城。

在經(jīng)濟全面降杠桿，融資管控的環(huán)境下，2018年上海投資市場(chǎng)成交回落，總成交總額約為人民幣878億元，同比下降13%。來(lái)自國內投資者的競爭減少，令國際投資者獲得更多機會(huì )。全年國際開(kāi)發(fā)商和投資者成交占比約為59%。

市場(chǎng)上仍然有很多投資者對改造項目存在很大興趣，2018年有很多成交集中在收購經(jīng)營(yíng)不良的商場(chǎng)并意圖改造成長(cháng)租公寓或者聯(lián)合辦公。2018年商場(chǎng)物業(yè)合計成交總額約為人民幣68億元，超過(guò)2017年總額的三倍，其中約有75%是以改造為收購目的。

2018年同樣有更多大規模的綜合體和開(kāi)發(fā)地塊的成交完成，由于國際買(mǎi)家資金儲備更充足，這些大額成交中有73%由此類(lèi)買(mǎi)家完成。

物流資產(chǎn)在2018年受到國內外投資者的追捧，中國成為世界最大的物流資產(chǎn)市場(chǎng)之一。面臨不斷增加的競爭和越來(lái)越小的利潤，物流資產(chǎn)運營(yíng)商正在不斷通過(guò)使用新技術(shù)和設備來(lái)提高效率和回報率。

第一太平戴維斯預計2019年中國短時(shí)間內將不會(huì )放松對房地產(chǎn)企業(yè)的融資把控，但大型開(kāi)發(fā)商仍然會(huì )享有更多的融資資源。同時(shí)，政府也會(huì )調動(dòng)更多的資源進(jìn)一步促進(jìn)例如舊城改造、廉租房以及長(cháng)租公寓等領(lǐng)域的發(fā)展。

面臨高償債壓力，預計國內業(yè)主會(huì )不得已通過(guò)出售資產(chǎn)來(lái)保持現金流。賣(mài)家處于周期下行階段的市場(chǎng)，預計2019年大宗市場(chǎng)成交價(jià)格將有所盤(pán)整。隨著(zhù)投資者選擇風(fēng)險更高的標的來(lái)獲得更高的回報率，預計例如老年公寓、長(cháng)租公寓、不良資產(chǎn)以及奧特萊斯等小眾資產(chǎn)會(huì )獲得更多關(guān)注。