戴德梁行近日發(fā)布《2018大中華區寫(xiě)字樓需求核心趨勢》研究報告。報告涵蓋了中國8個(gè)城市寫(xiě)字樓市場(chǎng)過(guò)去12個(gè)月的強勁需求，并稱(chēng)2019年寫(xiě)字樓空間吸納能力將保持強勁。

　　上述8個(gè)城市分別為北京、上海、深圳、廣州、成都、武漢、香港和臺北。報告考量了上述城市的市場(chǎng)供需動(dòng)態(tài)(以及新增供應的區位和品質(zhì))，未來(lái)市場(chǎng)將存在各種多樣化情況。

　　從業(yè)主的角度來(lái)看，在許多市場(chǎng)中，供應緊張和隨之而來(lái)的租金上漲很受業(yè)主們歡迎。即使在這些市場(chǎng)中，租戶(hù)仍然有很多租賃機會(huì )，特別是在最近有大量新增供應的新興市場(chǎng)。

　　國務(wù)院正式批復河北雄安新區總體規劃

　　1月2日，國務(wù)院發(fā)布關(guān)于河北雄安新區總體規劃（2018-2035年）的批復。

　　批復中指出，原則同意《河北雄安新區總體規劃（2018-2035年）》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《總體規劃》）。

　　同時(shí)，要緊扣雄安新區戰略定位。要按照高質(zhì)量發(fā)展的要求，推動(dòng)雄安新區與北京城市副中心形成北京新的兩翼，與以2022年北京冬奧會(huì )和冬殘奧會(huì )為契機推進(jìn)張北地區建設形成河北兩翼，促進(jìn)京津冀協(xié)同發(fā)展。

　　按照分階段建設目標，有序推進(jìn)雄安新區開(kāi)發(fā)建設，實(shí)現更高水平、更有效率、更加公平、更可持續發(fā)展，建設成為綠色生態(tài)宜居新城區、創(chuàng )新驅動(dòng)發(fā)展引領(lǐng)區、協(xié)調發(fā)展示范區、開(kāi)放發(fā)展先行區，努力打造貫徹落實(shí)新發(fā)展理念的創(chuàng )新發(fā)展示范區。

　　北京城市副中心控規獲批 打造北京重要"一翼"

　　1月3日，中國政府網(wǎng)公布《中共中央 國務(wù)院關(guān)于對北京城市副中心控制性詳細規劃（街區層面）（2016年-2035年）的批復》。批復指出，同意《北京城市副中心控制性詳細規劃（街區層面）（2016年-2035年）》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《城市副中心控規》），把城市副中心打造成北京的重要一翼。

　　看待寫(xiě)字樓空置率需要長(cháng)遠視角

　　最近，北京、上海等一線(xiàn)城市部分區域的寫(xiě)字樓出現了空置率上升、租金下降的現象，特別是中小金融企業(yè)退租現象比較明顯。這既有經(jīng)濟增速放緩帶來(lái)的周期性影響，同時(shí)也有區域分化的結構性原因，但總體來(lái)看，北京甲級寫(xiě)字樓的出租率仍是比較高的。

　　經(jīng)濟增速放緩的大環(huán)境影響不可回避，這在寫(xiě)字樓市場(chǎng)也明顯反映出來(lái)：部分企業(yè)為節約支出選擇收縮面積，或從核心商圈搬到其他產(chǎn)業(yè)園區辦公；有的企業(yè)資金壓力較大，付租金的時(shí)間會(huì )往后推；個(gè)別企業(yè)資金出現問(wèn)題導致大面積退租；部分業(yè)主感到年底新增客戶(hù)難、招租壓力因此增大……而寫(xiě)字樓的空置率是隨著(zhù)經(jīng)濟運行而波動(dòng)的，空置率年底略有上升也是周期性的正常情況。

　　同時(shí)我們也要看到，盡管經(jīng)濟增速放緩，仍有部分優(yōu)質(zhì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)良好而擴充承租面積，或搬到更好的寫(xiě)字樓辦公。實(shí)際上，北京大部分核心商圈的甲級寫(xiě)字樓出租率仍比較高，基本都在95%左右，個(gè)別商圈甚至超過(guò)99%，這也帶來(lái)了個(gè)別區域租金上漲的預期。

　　北京個(gè)別區域寫(xiě)字樓空置增加租金松動(dòng) 業(yè)主慎對金融客戶(hù)

　　記者對北京中央商務(wù)區（CBD）、東二環(huán)、中關(guān)村等核心商圈的十余個(gè)寫(xiě)字樓進(jìn)行調查發(fā)現，受部分企業(yè)撤離和縮小承租面積影響，部分寫(xiě)字樓空置面積有所增加，租金出現松動(dòng)，特別是CBD區域對金融企業(yè)清理整頓后，個(gè)別前期炒作明顯的寫(xiě)字樓租金回歸理性。不過(guò)，大部分甲級寫(xiě)字樓的空置率仍處低位，部分寫(xiě)字樓基本滿(mǎn)租，有個(gè)別寫(xiě)字樓甚至打算春節后漲租金。

　　業(yè)內人士認為，受去杠桿政策和經(jīng)濟增速放緩等多重因素影響，2018年下半年北京寫(xiě)字樓新增需求較上半年明顯放緩，第四季度主要是CBD商圈出現一些租戶(hù)退租現象，原因是極個(gè)別大面積租戶(hù)的經(jīng)營(yíng)調整，但這不具有普遍性和持續性，整體市場(chǎng)空置率仍處低位，租金水平仍保持平穩。預計2019年隨著(zhù)寫(xiě)字樓供給的大量增加，整體租金或穩中有降，但2020~2021年市場(chǎng)新增供應較少，整體租金水平預計仍會(huì )繼續上行。

　　北京老舊廠(chǎng)房轉型升級：從"產(chǎn)業(yè)園區"向"文化園區"

　　伴隨疏解整治促提升行動(dòng)，北京加快發(fā)展"高精尖"產(chǎn)業(yè)，在減量發(fā)展中實(shí)現高質(zhì)量發(fā)展，朝陽(yáng)區更是成為全國第一個(gè)部市合作的國家文化產(chǎn)業(yè)創(chuàng )新實(shí)驗區……

　　發(fā)展文化創(chuàng )意產(chǎn)業(yè)的一個(gè)重要途徑，就是舊廠(chǎng)房的改造利用。近年來(lái)，從自發(fā)到自覺(jué)，朝陽(yáng)區聚焦重點(diǎn)區域，打造典型園區，轉型升級后的文創(chuàng )園近60家、改造建筑規模超過(guò)280萬(wàn)平方米。

　　不僅朝陽(yáng)區，北京市也在加快老舊廠(chǎng)房的升級轉型步伐：2017年12月31日，北京市印發(fā)《關(guān)于保護利用老舊廠(chǎng)房拓展文化空間的指導意見(jiàn)》。

　　統計顯示，北京市騰退老舊廠(chǎng)房達242個(gè)，已經(jīng)轉型利用的老舊廠(chǎng)房占地面積601萬(wàn)平方米，正在轉型改造的占地138萬(wàn)平方米。

　　深圳寫(xiě)字樓退租趨顯 二房東在離場(chǎng)

　　戴德梁行發(fā)布的深圳寫(xiě)字樓市場(chǎng)2018年第四季度報告指出，市場(chǎng)需求回落，擴租及新租需求較為謹慎，部分包租及金融行業(yè)出現較大面積退租的情況。自2018年5月開(kāi)始，"一批P2P企業(yè)爆雷、部分債券違約，深圳寫(xiě)字樓物業(yè)空置增加"。

　　作為金融企業(yè)聚集的核心辦公區，因辦公及商業(yè)配套相對成熟，深圳福田中心區的空置率此前一直維持在8%左右，但從2018年下半年開(kāi)始，該區域的空置率突然大幅提高，現在達到12%-13%，基本上區域內的每棟樓都有一些空置單位。

　　相應的，過(guò)往大包租公司旺盛的深圳甲級寫(xiě)字樓市場(chǎng)，退租跡象開(kāi)始冒頭。特別是2018年10月以后，資產(chǎn)運營(yíng)商與包租二房東，由于承租面積較大，退租的影響也更大。

　　上海購物中心魅力凸顯拉動(dòng)外來(lái)游客消費

　　截至2018年12月31日，29日、30日、31日3天上海共發(fā)生消費134.97億元人民幣，比去年同期增長(cháng)10.6%。其中，外來(lái)游客消費363.5萬(wàn)人次，發(fā)生消費為40.1億元，同比增幅均超過(guò)11%，消費占比接近三成。

　　在外來(lái)游客消費中，購物消費金額占比高達82%，消費次數占比高達71.2%，顯示出外來(lái)游客在上海主要以"買(mǎi)買(mǎi)買(mǎi)"為主。

　　據上海市商務(wù)委員會(huì )統計，2018年前11個(gè)月，上海社會(huì )消費品零售總額近1.15萬(wàn)億元，同比增長(cháng)7.9%，繼續保持全國消費中心城市地位。預計2018年全年，上海社會(huì )消費品零售總額增幅接近8%，消費對上海經(jīng)濟增長(cháng)的拉動(dòng)作用持續增強。

　　除了購物中心魅力凸顯拉動(dòng)外來(lái)游客消費，上海居民消費結構持續升級，是2018年全市社會(huì )消費品零售總額增長(cháng)的一大因素。

　　廣州天河路商圈轉型升級實(shí)現"聚變"

　　以天河路為中軸線(xiàn)，這片總面積4.5平方公里的區域內，商業(yè)面積高達240萬(wàn)平方米。13大商業(yè)綜合體和12家國際五星級酒店傲然矗立，4家地下商業(yè)綜合體、9家IT商品綜合體里人來(lái)人往。近400個(gè)國際品牌、超1萬(wàn)家商鋪各具特色，吸引了日均150萬(wàn)人次、節假日超過(guò)400萬(wàn)人次的客流。

　　近年來(lái)，天河路商圈穩居"華南第一商圈" 寶座，去年商品銷(xiāo)售總額甚至突破1萬(wàn)億元大關(guān)。這個(gè)萬(wàn)億級商圈著(zhù)力提升文旅魅力，不斷探索商業(yè)創(chuàng )新，在變革中尋找機遇，實(shí)現了轉型升級的時(shí)代"聚變"。

　　2018十大房產(chǎn)行業(yè)新聞盤(pán)點(diǎn)

　　剛剛過(guò)去的2018年似乎是房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)生質(zhì)變的一年，在多城多輪累計450次調控下，"房住不炒"深入人心，房地產(chǎn)行業(yè)逐步趨穩，我們終將迎來(lái)穩定發(fā)展的市場(chǎng)、完善的住房保障體系。

　　1、二三線(xiàn)城市上演"搶人大戰"致房?jì)r(jià)上漲

　　2、多個(gè)一二線(xiàn)城市開(kāi)啟"搖號買(mǎi)房"模式

　　3、海南實(shí)施全域限購抑制投機

　　4、棚改貨幣化安置政策全面收緊

　　5、七部委開(kāi)展治理房地產(chǎn)市場(chǎng)亂象專(zhuān)項行動(dòng)

　　6、萬(wàn)科高喊"活下去" 房企謀求多元化發(fā)展

　　7、多家內地房企赴港上市 拓寬融資渠道

　　8、土地流拍頻現 房企預期趨謹慎

　　9、長(cháng)租公寓頻"爆雷"敲響警鐘

　　10、開(kāi)發(fā)商規模增速不減 "千億軍團"擴容加速