大虹橋商業(yè)辦公室租賃：您需要注意的7個(gè)地方

一個(gè)大虹橋商業(yè)租賃辦公室或零售空間為您的企業(yè)一個(gè)嚴肅的承諾。它們通常是持續至少五年的長(cháng)期合同，租金通常是您在工資單之后的第二大月度費用，而租賃協(xié)議中的權利和限制對您擴展，承包和重新安置業(yè)務(wù)的能力有重大影響。

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大型和小型公司在規劃新空間和談判租賃時(shí)可能會(huì )犯重大錯誤?-?這些是最常見(jiàn)的。

1.沒(méi)有分配足夠的時(shí)間

大虹橋商業(yè)租賃辦公室行業(yè)的傳統觀(guān)念是允許6至12個(gè)月完成不到10,000平方的交易，以及9到18個(gè)月的大宗交易。任何業(yè)務(wù)搬遷中的各種復雜步驟都需要提前期?-?對可能的地點(diǎn)進(jìn)行盡職調查，租賃協(xié)商，與建筑師和工程師一起規劃和設計新空間，出價(jià)并授予定制工作所需的施工工作空間（稱(chēng)為“裝修”），獲得建筑和營(yíng)業(yè)許可，以及完成裝修本身。

同樣重要的是，租約開(kāi)始日期需要考慮這些步驟。否則，在您入住之前，您將支付新房間的租金。您還需要與當前的房東協(xié)調您的計劃，充分通知您的搬家并在您保留的任何期間協(xié)商租房協(xié)議在當前空間超出當前租約期限（稱(chēng)為保留）。

2.規劃不足

與提前期問(wèn)題密切相關(guān)的是未能充分規劃您的新空間。您想要開(kāi)展業(yè)務(wù)的方式應該推動(dòng)您的空間的位置和設計;?你的房地產(chǎn)不應該決定你如何做生意。

您需要考慮您需要多少空間以及是否需要任何專(zhuān)用空間（重型設備的加固地板？數據中心？備用電源？）。經(jīng)驗豐富的建筑師和優(yōu)秀的租戶(hù)經(jīng)紀人/代表可以幫助您的高級管理層考慮所有正確的問(wèn)題，包括：

·?????????您將如何協(xié)調移動(dòng)所有業(yè)務(wù)功能，尤其是技術(shù)和員工？

·?????????誰(shuí)將對正在進(jìn)行的項目（委員會(huì )或一個(gè)人）做出決定？

·?????????您想要投射什么樣的企業(yè)形象，以及哪種辦公空間會(huì )傳達這種形象？

·?????????協(xié)作辦公空間與私人辦公空間的比例對于您的業(yè)務(wù)運營(yíng)方式有意義嗎？

·?????????你的預算是多少？

·?????????什么空間計劃對可能的增長(cháng)有意義？（例如，未來(lái)三到五年可能需要多少額外空間？還是有可能縮小規模？）

3.缺乏代表性

沒(méi)有“標準商業(yè)租賃”這樣的東西。業(yè)主?-?建筑業(yè)主及其物業(yè)經(jīng)理?-?在起草租約時(shí)沒(méi)有考慮到您的最佳利益，商業(yè)房地產(chǎn)交易沒(méi)有任何合法的消費者保護。公寓租賃。大多數商業(yè)租賃的財務(wù)條款和法律規定都是專(zhuān)業(yè)的，難以理解，大多數商人缺乏有效審查和談判租賃協(xié)議的背景。

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您需要在該物業(yè)所在州接納的經(jīng)驗豐富的商律師?-?最好是在之前的交易中與您的房東（或您的房東的律師）打過(guò)交道的人。您還應認真考慮聘請租戶(hù)經(jīng)紀人/代表?-?在租賃交易中僅代表商業(yè)租戶(hù)（而非業(yè)主或物業(yè)經(jīng)理）的顧問(wèn)。一個(gè)好的租戶(hù)代表會(huì )知道您的市場(chǎng)狀況（如您所在城市每平方英尺的當前“市場(chǎng)租金”），您正在考慮的建筑物的現在和未來(lái)空缺，以及處理這些房東的最佳方式建筑物。

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4.缺乏盡職調查

貴公司空間的物理和法律條件會(huì )嚴重影響您的業(yè)務(wù)運營(yíng)，您需要通過(guò)調查事實(shí)來(lái)保護自己。除審查擬議的租約外，您的房地產(chǎn)律師還應：

·?????????確認建筑物的分區將允許貴公司按預期進(jìn)行操作。

·?????????聘請產(chǎn)權公司出示建筑物留置權，抵押貸方和任何未決法律索賠的報告。

除了規劃和設計新空間外，您的建筑師和工程師還應檢查建筑物的電氣，管道和HVAC系統，并檢查空間是否符合建筑規范，消防和安全法規以及殘疾人訪(fǎng)問(wèn)法律。您的建筑師還應確認租賃空間實(shí)際上包含房東所說(shuō)的平方英尺。

5.不了解關(guān)鍵租賃條款

這是租約的長(cháng)度?-?開(kāi)始和終止日期。像商業(yè)租約中的其他一切一樣，這并不像您想象的那么簡(jiǎn)單。

·?????????該術(shù)語(yǔ)是在您簽署時(shí)開(kāi)始的，還是僅在您開(kāi)始在該空間內操作后（即裝修工程完成時(shí)）？

·?????????即使您入住之前不支付租金，您的公司是否會(huì )在簽署時(shí)開(kāi)始建立保險和維護費用？

·?????????在租約開(kāi)始時(shí)，您會(huì )看到一個(gè)名為“Term”的條款。本節描述了租約的長(cháng)度，并指定了開(kāi)始和結束日期。

·?????????該術(shù)語(yǔ)如何延長(cháng)?-?是自動(dòng)發(fā)生還是僅在一方發(fā)出通知后發(fā)生？

·?????????在您或房東可以提前終止期限的情況下嗎？

租金計算

大多數商業(yè)租賃辦公室中的租金和其他租戶(hù)費用的計算是復雜的，如果在開(kāi)始時(shí)沒(méi)有完全理解這些條款，則在租賃期內可能會(huì )產(chǎn)生一些令人不快的意外。

一些常見(jiàn)的租金結構是：

·?????????單一凈租賃或凈租賃：承租人僅支付其部分公用事業(yè)和財產(chǎn)稅（按建筑物租賃空間的百分比計算），而房東支付所有維護，維修和保險費用。

·?????????凈凈額或雙倍凈租賃：承租人僅負責其部分公用事業(yè)，財產(chǎn)稅和建筑物的保險費（同樣，基于建筑物租賃空間的百分比），房東支付所有維護費用和修理。

·?????????三重凈租賃：租戶(hù)支付其建筑物所有成本的一部分，但房東通常負責結構維修。

·?????????全面服務(wù)總額或修改后的總租賃（也稱(chēng)為修改后的凈租賃）：承租人和房東同意拆分結構維修和運營(yíng)費用（財產(chǎn)稅，財產(chǎn)保險，公共區域維護和公用事業(yè)），租戶(hù)的部分稱(chēng)為“基本租金” “。

·?????????租賃百分比：幾乎專(zhuān)門(mén)用于零售空間租賃，這種類(lèi)型的租賃意味著(zhù)租金的一部分計算為租戶(hù)在該物業(yè)的客戶(hù)銷(xiāo)售額的百分比。

此外，您需要完全明確如何以及何時(shí)可以增加租金?-?無(wú)論是年度還是累計，都是在整個(gè)期限內。

保證金

與標準公寓租賃不同，商業(yè)房東可以要求現金超過(guò)2個(gè)月的租金。根據您企業(yè)的信譽(yù)，它可以是房東認為需要的任何金額。如果您是一家沒(méi)有經(jīng)營(yíng)歷史的全新業(yè)務(wù)，這對房東來(lái)說(shuō)將是一個(gè)大問(wèn)題。

房東還可以要求銀行簽發(fā)的信用證形式的保證金。如果您違反了租約規定的付款義務(wù)（房東不需要在法庭上起訴您），您的銀行會(huì )將一部分現金留出，以便房東可以輕松獲得補救。

改進(jìn)和改進(jìn)

如果新空間需要為您的運營(yíng)進(jìn)行翻新或定制（“裝修”），則租約需要專(zhuān)門(mén)解決這些問(wèn)題。您需要協(xié)商誰(shuí)負責空間設計工作，誰(shuí)負責或管理施工，是否有完成的最后期限以及誰(shuí)付錢(qián)。在裝修期間就任何租金支付義務(wù)達成協(xié)議也很重要。

停車(chē)和標志

日常細節在租約中也很重要。在建筑物中租用空間是否可以使您獲得一定數量的停車(chē)位？如果需要，您需要支付額外的空間嗎？在哪里可以安裝標識您業(yè)務(wù)的標志？他們需要以某種方式設計嗎？

爭議

如果您的企業(yè)與房東發(fā)生爭執，將如何解決？是否有必要的談判期？當事人是否需要將爭議提交調解（通常比法院便宜）或雙方是否可以立即起訴？重大糾紛期間是否暫停租金義務(wù)？你能扣留一部分反映爭議問(wèn)題費用的租金嗎？

6.沒(méi)有關(guān)注關(guān)鍵業(yè)務(wù)問(wèn)題的租賃談判

潛在租戶(hù)不應僅關(guān)注租金和其他付款條款?-?其他主要租賃條款對您的業(yè)務(wù)未來(lái)可能更為重要。請求并解決以下問(wèn)題非常重要：

·?????????如果想要將您的空間搬遷到建筑物的另一部分，房東實(shí)體需要多少注意？

·?????????如果您的業(yè)務(wù)合同，您可以轉租或轉讓部分租約嗎？

·?????????如果您的業(yè)務(wù)擴展，您可以在建筑物中獲得額外的空間嗎？

·?????????如果沒(méi)有足夠的可用擴展空間，您可以取消租約并搬到另一棟樓嗎？

·?????????如果你想留在大樓里，你可以延長(cháng)學(xué)期嗎？

·?????????您可以將租約分配給您的企業(yè)買(mǎi)家嗎？

·?????????如果您的企業(yè)有控制權變更，租約是否仍然有效？

7.低估談判杠桿

租戶(hù)代表將了解您所在城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的現狀以及您房東的現狀。例如，房東是否需要租戶(hù)？它是否會(huì )失去一個(gè)會(huì )導致建筑物出現大量空置的主要租戶(hù)？或者房東是否有一個(gè)完全租賃的建筑物，以確定無(wú)限期的未來(lái)？如果沒(méi)有這些信息，您的公司將無(wú)法了解您可能擁有多少談判杠桿以及您的房東可能愿意為簽訂新租戶(hù)提供的激勵范圍。

房東通常會(huì )同意：

·?????????沒(méi)有租金的期間（所謂的“免費租金”）。

·?????????租金折扣期。

·?????????對租戶(hù)裝修空間成本的貢獻。

·?????????對租戶(hù)想要或需要的建筑物進(jìn)行某些改進(jìn)。

·?????????年租金增加上限（包括與建筑費用相關(guān)的部分）。

此外，業(yè)主通?？梢哉f(shuō)服租戶(hù)所有人或主要股東不需要個(gè)人擔保來(lái)支付租約中的付款義務(wù)?；蛘?，如果在租賃開(kāi)始時(shí)需要擔保，業(yè)主有時(shí)會(huì )同意，一旦您建立了可靠的付款歷史，它將在初始期限內過(guò)期幾年。

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