大虹橋成長(cháng)速度已經(jīng)堪稱(chēng)奇跡，歷經(jīng)11年發(fā)展，它超越了上海眾多對手。

從資產(chǎn)管理的角度看：

它已經(jīng)把如火如荼的前灘甩在后面。

一個(gè)做商業(yè)的朋友告訴我：

虹橋天地1F商鋪的價(jià)格是12元，

而前灘在8元左右。

寫(xiě)字樓價(jià)格對比中，虹橋也占有優(yōu)勢：虹橋天地辦公價(jià)格7.5元，而前灘最貴的寫(xiě)字樓--晶耀前灘是7元坦率地說(shuō)：從開(kāi)始大虹橋就沒(méi)把前灘當作競爭對手

1大虹橋真正的對手只有陸家嘴

放眼上海，能和大虹橋對標的只有陸家嘴說(shuō)幾組資產(chǎn)數據1）兩者辦公樓租金增速比較據戴德梁行統計，虹橋商務(wù)區與陸家嘴金融區自2014-2018年內的租金漲幅分別為40%和20%，大虹橋價(jià)值奔跑速度已經(jīng)是陸家嘴2倍。2）兩者辦公樓大宗交易情況比較據世聯(lián)統計，從增長(cháng)率看，近五年來(lái)虹橋商務(wù)板塊的寫(xiě)字樓售價(jià)均實(shí)現了較快增長(cháng)，五年間增速達50%~100%區間，目前虹橋商務(wù)區的寫(xiě)字樓售價(jià)穩定在5萬(wàn)元/平左右。

15-19年虹橋商務(wù)板塊大宗交易成交單價(jià)（單位：萬(wàn)元/平）

虹橋商務(wù)區體現了上海大宗寫(xiě)字樓市場(chǎng)少有的成長(cháng)性。

反觀(guān)陸家嘴，增長(cháng)性明顯放緩。比如東亞銀行金融大廈成交大樓從2009年的5.5萬(wàn)元/平到2015年6.5萬(wàn)元/平，6年間上漲幅度不到兩成。

大虹橋憑什么有底氣對標陸家嘴？在資產(chǎn)價(jià)值上大跨步地去追逐陸家嘴？

因為，它們都是中國向世界對話(huà)的戰略舞臺。時(shí)代背景不同，對話(huà)內容也大相徑庭。90年代中國工業(yè)急速現代化，對資本渴求超乎尋常，陸家嘴成為中國汲取全球資本的核心陣地。那時(shí)，我們更多地是扮演全球化的受益者。而今中國gdp產(chǎn)值已經(jīng)99w億，規模達到世界第二。2017年中國制造業(yè)增加值為3.59萬(wàn)億美元，是美國和德國制造業(yè)增加值的總和，遙遙領(lǐng)先于世界其它國家。

中國成長(cháng)為一個(gè)全球大國，曾經(jīng)的“受”必須轉向為“施”。

于是，“進(jìn)博會(huì )”成為一個(gè)國家戰略轉型的信號，宣告著(zhù)中國要重新和世界對話(huà)。

最終這個(gè)戰略舞臺選在了上海-虹橋，讓它和陸家嘴站在一個(gè)國家高度。

2時(shí)代寵兒，大虹橋地理位置難以復制

中國每年國際性展會(huì )舉辦地眾多，比如廣州的廣交會(huì )、廈門(mén)的投洽會(huì )、深圳的高交會(huì )等，為什么國家領(lǐng)導人要把這場(chǎng)史無(wú)前例的國際盛會(huì )“進(jìn)博會(huì )”選在上海虹橋？

長(cháng)三角城市群的能級決定這場(chǎng)盛會(huì )只能在上海-虹橋

長(cháng)三角擁有的人口數量和創(chuàng )造的產(chǎn)值密度是其他城市群的2倍以上。而上海-虹橋作為一個(gè)超大交通樞紐，成為這個(gè)龐大城市群的連接核心。

三大城市群人口數量、土地面積及人口密度

三大城市群GDP及人均GDP

2）虹橋樞紐的地理位置決定這場(chǎng)盛會(huì )只能在虹橋

虹橋作為上海西部門(mén)戶(hù)，對外可以通過(guò)虹橋樞紐與整個(gè)長(cháng)三角地區密切相連，這是虹橋機場(chǎng)相較于浦東機場(chǎng)最大的天然優(yōu)勢。

對內，虹橋樞紐距離上海市中心直線(xiàn)距離僅約13公里。

縱觀(guān)世界著(zhù)名機場(chǎng)，與市中心直線(xiàn)距離15公里以?xún)鹊慕^對是少數派。更別說(shuō)像上海這樣一個(gè)總面積6340.5平方公里的大都市，13公里基本上屬于上海大都市的城區范圍內。

在“城區”擁有一個(gè)可以不斷長(cháng)大的超級樞紐，

放眼整個(gè)中國只有上海虹橋。

虹橋之所以能成為規模龐大的空鐵聯(lián)運樞紐，上海平原的地形功不可沒(méi)。

如此地理條件也為其未來(lái)發(fā)展提供了充足的建設用地，這是中國很多大都市都不具備的。

比如深圳北站，周?chē)际浅缟骄X；深圳機場(chǎng)，西海、東山，且遠離市中心，這樣的地理條件注定它與空鐵聯(lián)運無(wú)緣了。

另外，從國內幾大機場(chǎng)與市區的距離來(lái)看，虹橋機場(chǎng)仍有著(zhù)巨大的通勤優(yōu)勢。

所以，虹橋能成為“進(jìn)博會(huì )”的舉辦地，有其隸屬于長(cháng)三角核心城市的必然因素，也有其地理位置優(yōu)勢帶來(lái)的偶然因素。

進(jìn)博會(huì )用數據證明了這個(gè)選址的正確和成功。

首場(chǎng)進(jìn)博會(huì )的成交額就達到了578億美元，幾乎是當年廣交會(huì )的2倍。第2次進(jìn)博會(huì )上，一個(gè)細節頗有意思：在中美經(jīng)貿摩擦背景下，美國參展企業(yè)不減反增，由首屆的174家增至192家，參展面積由3萬(wàn)平方米增至4.75萬(wàn)平方米，居各參展國首位。大虹橋不可復制的地理條件，讓它能成功完成國家制定的戰略目標。

而國家戰略又為大虹橋騰飛不斷賦能。

大虹橋不僅要在戰略前景上超越陸家嘴，

在規劃和設計上，它功能分區更為合理。

3總結經(jīng)驗，大虹橋規劃更具高度白天很繁忙、晚上空蕩蕩，這是陸家嘴給人的印象。

為了避免出現這樣的局面，虹橋商務(wù)區強調人文宜居功能的打造。

虹橋商務(wù)區按功能分為3大片區會(huì )展區、商務(wù)區、國際墅區。

下面我會(huì )用各種數據來(lái)表達各區的能級和成功之處。

會(huì )展區簡(jiǎn)單明了，主要以四葉草展館區為主。

體現它成功的是酒店價(jià)格。2018年進(jìn)博會(huì )前國家會(huì )展中心的洲際酒店，以5374元的標房?jì)r(jià)格，提前半年售罄。陸家嘴最高端的麗思卡爾頓酒店標房一般在2200元左右。

關(guān)于商務(wù)區，如果我對你說(shuō)有4000家企業(yè)入駐，總部型企業(yè)160家，再貼上它們的logo。一定提不起你的閱讀的興趣。

那么用一個(gè)有意思的旁證，商務(wù)區北部的動(dòng)遷住宅--愛(ài)博家園，它們的租售比達到了2%以上。而上海普遍的租售比是1.3%左右。

這組數據足以證明：本地商務(wù)人口數量之多，撐高了板塊的租賃市場(chǎng)。

愛(ài)博一至七村租售比情況

和陸家嘴CBD比起來(lái)，大虹橋沒(méi)有雄渾的江景，也造就不出一線(xiàn)江景豪宅。但是它卻有發(fā)展多年，更適合居住的國際墅區?！笆麉^”基本以“南虹橋”為版圖發(fā)展，已經(jīng)聚集了大批總價(jià)上千萬(wàn)的高端別墅。

虹橋國際墅區已建成住宅

且區域內配套十分國際化，大批國際學(xué)校在這里扎堆，包括上海美國學(xué)校、上海韓國學(xué)校、青浦世界外國語(yǔ)小學(xué)等，教育資源非常豐富。還有中國夢(mèng)谷、融信綠地國際等國際性商務(wù)區，為區域聚集了大批中高端人群。另外，區域內購物中心、醫療等資源也十分豐富。

虹橋國際墅區已建成配套

但這些還不是南虹橋的全部，南虹橋沉寂多時(shí)，正醞釀著(zhù)一場(chǎng)大爆發(fā)。

南虹橋城市更新所帶來(lái)的成長(cháng)潛力，才是最吸引人的。

大虹橋主城區的三大片區會(huì )展區、CBD商務(wù)區、國際墅區，目前只有南虹橋的國際墅區還存在大批未開(kāi)發(fā)土地。

根據規劃文件，我們繪制出了南虹橋浩浩蕩蕩的更新地圖，如下：

虹橋國際墅區規劃待建項目版圖

大片的生態(tài)休閑區包裹著(zhù)的國際墅區主功能區近18平方公里的土地上，分布著(zhù)各類(lèi)住宅、商辦、教育、醫療、市政、公園綠地等規劃用地，未來(lái)將吸引近22萬(wàn)常住人口聚集于此。

如此龐大的城市更新，在上海實(shí)屬罕見(jiàn)。

服務(wù)陸家嘴CBD的聯(lián)洋國際片區占地面積是2平方公里

服務(wù)虹橋經(jīng)濟開(kāi)發(fā)區CBD的古北國際片區占地面積是1.37平方公里

而這片正在蝶變的虹橋國際墅區，它總占地將是17.8平方公里

是曾經(jīng)CBD外圍國際片區的10倍左右。

如此大規模的城市更新，

將是上海-大虹橋又一次大騰飛的動(dòng)力。