前腳剛和國際投資巨頭凱雷簽署商業(yè)地產(chǎn)合作協(xié)議，近日，萬(wàn)科又把上海虹橋的辦公樓項目以16.51億元的價(jià)格賣(mài)給了投資機構，再次踐行了其“輕資產(chǎn)、重運營(yíng)”的發(fā)展戰略。

萬(wàn)科A(9.43, -0.03, -0.32%)(000002.SH)9月5日發(fā)布公告稱(chēng)，公司以16.51億元的價(jià)格將全資子公司上海萬(wàn)獅置業(yè)90%的股權，賣(mài)給了一家名為RECOSIA CHINA PTE LTD的公司。

萬(wàn)獅置業(yè)的主要資產(chǎn)是一個(gè)名為“虹橋萬(wàn)科中心”的項目，位于上海虹橋商務(wù)區核心區一期03號地塊，計劃開(kāi)發(fā)成總建筑面積約11萬(wàn)平方米的國際A級寫(xiě)字樓。

“董事會(huì )認為，該交易為公司提供了一個(gè)優(yōu)化資產(chǎn)配置、加速資金回籠，并進(jìn)一步參與上海物業(yè)開(kāi)發(fā)的機會(huì )?！比f(wàn)科在公告中如是解釋。

不過(guò)，據業(yè)內人士分析，萬(wàn)科此次出售上海商辦項目，與這一區域海量的供應有極大關(guān)系。上海虹橋歷來(lái)被認為是極具潛力的區域，這一區域先后有龍湖、富力、正榮、協(xié)信、萬(wàn)通等房企投資拿地。2011年11月中旬，萬(wàn)科以14.8億元的價(jià)格競得滬虹橋項目。

“萬(wàn)科原本也沒(méi)打算持有虹橋項目，加上去化壓力大，不如賣(mài)掉?！鄙虾Ｒ患掖砉臼袌?chǎng)部人士告訴記者，上海虹橋商辦市場(chǎng)正面臨著(zhù)壓力。

據同策房產(chǎn)統計，截至去年12月，虹橋商務(wù)區核心區已經(jīng)合計出讓了28幅土地。11萬(wàn)平方米的萬(wàn)科虹橋中心，只能算是小項目。據公開(kāi)資料，龍湖虹橋天街共有7棟寫(xiě)字樓，開(kāi)發(fā)面積高達160萬(wàn)平方米。

按照虹橋商務(wù)區土地規劃，555萬(wàn)平方米中約有56.3%的土地用于辦公用途。這意味著(zhù)虹橋板塊內將有超過(guò)310萬(wàn)平方米的辦公樓供應。據戴德梁行的數據，今明兩年這一區域將有高達260多萬(wàn)平方米的寫(xiě)字樓供應。

“很明顯，萬(wàn)科是想提早出貨回籠現金，以避免未來(lái)激烈的競爭?！贝鞯铝盒幸晃?*表示。

除了避免市場(chǎng)層面的潛在風(fēng)險，萬(wàn)科賣(mài)上海商辦項目，也與其商業(yè)地產(chǎn)的戰略有關(guān)。分析人士向記者表示，萬(wàn)科未來(lái)可能會(huì )出讓更多的商業(yè)項目。

記者了解到，實(shí)際上，RECOSIA CHINA PTE LTD并非上海萬(wàn)科虹橋中心真正的買(mǎi)家，真正的買(mǎi)家是新加坡**投資的GIC(Government of Singapore Investment Corp簡(jiǎn)稱(chēng)GIC)。

“毛大慶進(jìn)入萬(wàn)科**后，一直想把新加坡凱德置地的模式復制過(guò)來(lái)。而萬(wàn)科所開(kāi)發(fā)的商業(yè)項目，GIC作為萬(wàn)科重要的合作伙伴，收購萬(wàn)科商業(yè)項目的幾率相當大?！币患覈H代理公司高管指出。

對于出售商業(yè)項目股權，萬(wàn)科內部相關(guān)人士回應，相關(guān)交易符合本公司“輕資產(chǎn)、重運營(yíng)”的發(fā)展戰略。

“萬(wàn)科雖然進(jìn)入了商業(yè)地產(chǎn)，但商業(yè)地產(chǎn)卻并非萬(wàn)科的重點(diǎn)。萬(wàn)科并沒(méi)有大量持有商業(yè)地產(chǎn)的計劃，而是通過(guò)開(kāi)發(fā)后銷(xiāo)售，來(lái)獲取比住宅略高的溢價(jià)空間?！笨硕鹧芯坎扛笨偨?jīng)理林波表示。

萬(wàn)科在8月18日的半年度業(yè)績(jì)公告中披露，上半年投資收益之所以同比激增了238%，正是得益于轉讓商業(yè)地產(chǎn)股權等因素，公司預計這一趨勢未來(lái)將持續下去。

值得注意的是，就在轉讓上海虹橋項目的前一周，8月29日萬(wàn)科剛剛與國際投行凱雷宣布了兩家在商業(yè)地產(chǎn)的合作計劃。

據了解，萬(wàn)科將與凱雷成立一家資產(chǎn)平臺公司，凱雷和萬(wàn)科分別持有資產(chǎn)平臺公司80%和20%的股權。根據雙方合作的計劃，該資產(chǎn)平臺公司將以股權收購或資產(chǎn)的方式收購萬(wàn)科的9個(gè)商業(yè)物業(yè)。

“資產(chǎn)平臺公司將長(cháng)期持有商業(yè)物業(yè)，未來(lái)將以資產(chǎn)證券化為目標退出機制?！比f(wàn)科有關(guān)負責人表示，從遠景目標來(lái)看，公司將尋求降低對地產(chǎn)項目的持股比例，剝離部分資產(chǎn)，集中精力做商業(yè)地產(chǎn)的運營(yíng)管理。

“在商業(yè)項目上不追求成為絕對大股東，而是與實(shí)力投資機構合作。萬(wàn)科做商業(yè)的開(kāi)發(fā)和運營(yíng)商，但不投入過(guò)多資金；只占少部分股份。而投資方占主導，為大股東。萬(wàn)科這樣做，可以減輕因商業(yè)地產(chǎn)投資周期長(cháng)、沉淀資金多，而給自己帶來(lái)太大的壓力?！绷植ū硎?。

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